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IMMO : Acheter pour louer et réussir son investissement

Acquérir un bien immobilier pour le destiner à la location classique ou à la location saisonnière est un placement intéressant. Voici quelques conseils pour réaliser un bon investissement.

Le placement dans la Pierre est d’autant plus profitable s’il devient lucratif. Pour cela, de nombreux paramètres sont à considérer avant d’acheter un bien à louer.

Après avoir considéré l’état du marché immobilier local (prix au mètre carré à l’achat, taxe foncière, loyers médians pratiqués…), il est primordial d’anticiper sur la finalité de l’acquisition. L’emplacement du bien se choisit en fonction de l’objectif fixé : une zone économiquement dynamique pour une location non meublée familiale, une ville étudiante pour une location meublée étudiante, une ville fortement touristique pour une location saisonnière. Il faut ensuite calculer le taux de rentabilité locative du bien. Quel type de bien est le plus demandé ? A qui vais-je louer ? Quels sont les prix pratiqués ? Quelles pourrait-être ma marge bénéficiaire ? Autant de questions auxquelles il faut savoir répondre avant d’investir.

L’achat immobilier, quel qu’il soit, permet de se constituer un patrimoine, un placement dont les bénéfices varient selon le type de location appliquée. Alors que la location classique assure une rente durable et permet de bénéficier des dispositions de la Loi Pinel* (achat dans le neuf) ou de la Loi Malraux** (achat de logement à rénover), la location saisonnière est tout aussi intéressante.

Tout comme pour une location classique, il est important d’étudier le marché local et d’observer les prix pratiqués alentours. De même, il est nécessaire d’évaluer la rentabilité locative du bien. Pour obtenir une estimation du bénéfice annuel brut de votre location saisonnière, il suffit de diviser le revenu annuel brut escompté par le prix total estimé du bien et de multiplier le résultat par 100. Exemple pour un bien d’une valeur de 350 000 € loué 20 semaines pour un prix moyen hebdomadaire de 800 € : le taux de rentabilité brut estimé s’élève à 4,57 %.

Autre point positif de la location de vacances : elle n’est pas soumise aux mêmes lois fiscales que la location classique. Ainsi, les revenus tirés d’un "meublé de tourisme", qui entrent dans la catégorie "Bénéfices Indépendants et Commerciaux" (BIC), permettent de bénéficier du régime forfaitaire de micro-BIC. En d’autres termes, pour un revenu annuel inférieur à 81 500 €, le bailleur bénéficie d’un abattement fiscal de 71 % sur son revenu imposable. Pas de fixation des loyers, pas de durée minimale de contrat, une situation simplifiée face aux mauvais payeurs…  Louer une maison ou un appartement à des vacanciers peut-être un excellent placement.

E.B – Meretdemeures.com (Juillet 2015).

* Sous conditions, jusqu’à 21 % de réduction d’impôt en 12 ans en France Métropolitaine et jusqu’à 32% en 12 ans en OutreMer. Détails du dispositif de la Loi Pinel sur vosdroits.service-public.fr. Détail de la Loi Pinel Outremer sur Outremer.loi-pinel-info.org.

** Dans le cas d’un investissement locatif, la loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt pourvant atteindre 30 % du montant des travaux de restauration. Sous condition. Détail du dispositif de la Loi Malraux sur www.loi-malraux-immobilier.fr.

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