Depuis quelques années, le Portugal est la destination de prédilection des nouveaux expatriés et des retraités. Cette attractivité s’explique par plusieurs facteurs. Le coût de la vie y est inférieur de 35% par rapport à la France – chiffres OCDE. Un écart qui atteint même 50% entre Lisbonne et Paris.
À cet argument vient s’ajouter un taux d’ensoleillement annuel de plus de 2800 heures et des mesures fiscales pensées pour attirer les investisseurs étrangers. Ainsi, la Chambre de Commerce et d’Industrie franco-portugaise annonce que 7000 Français se sont installés au Portugal en 2014 et que 3680 d’entre eux y ont acheté un bien immobilier. Parmi eux, 80% sont retraités et 10% sont des actifs de profession libérale.
Avant de signer
Pour profiter d'une superbe maison vue mer ou d'un appartement en Algarve entourez-vous de professionnels de confiance qui vous aideront dans toutes vos démarches. Choisissez un agent immobilier autorisé et muni d’un numéro AMI (carte professionnelle portugaise), de même pour le choix de l’avocat et du notaire qui doivent être inscrits au Barreau.
Pour pouvoir acheter un bien immobilier au Portugal, il faut posséder un numéro d’identification fiscal (numero de contribuinte). Il est délivré par le bureau local des impôts et obligatoire pour toutes démarches fiscales (ouverture d’un compte en banque, règlement d’impôts et factures…). En cas de non-résidence ou d’absence supérieure à 6 mois par an, il est nécessaire de désigner un représentant domicilié au Portugal.
Pensez à consulter le registre foncier local (auprès de la Conservatoria do Registo Predial) pour s’assurer que le vendeur de l’immeuble en est pleinement propriétaire. Il faut également se procurer le livret foncier du bien (cadernerta predial) et sa fiche technique qui définit la typologie de l’édifice, le nombre de pièces, sa situation… Ensuite, l’acheteur doit être en mesure de présenter une copie du permis d’utilisation (licença de utilização). Enfin il faut pouvoir fournir la licence d’habitation qui prouve que le bien a été inspecté par les autorités locales et qu’il est en conformité avec les normes et lois en vigueur.
Si le produit immobilier se trouve dans un complexe touristique, il est conseillé de contrôler la validité des licences du complexe auprès de la mairie et l’existence d’un titre constitutif enregistré au bureau des registres fonciers et au centre national du tourisme (Turismo de Portugal LP).
La plupart du temps, l’avocat et l’agent immobilier effectuent ces recherches et constituent le dossier. Le recours à un avocat spécialisé est d’ailleurs nécessaire pour effectuer le contrat de vente et vérifier l’état de la subrogation du bien ; subrogation qui transfère toutes les créances (taxes, hypothèques…) du vendeur à l’acheteur au moment de la vente.
Avant la signature du contrat, il restera à régler l’IMT ou l’impôt municipal sur les transactions financières. Il se calcule sur la valeur du bien, avec un taux maximum de 6% pour les transactions supérieures à 500.000 € concernant les villas ou appartements résidentiels. Pour un terrain, l’IMT est de 5%, tandis que la vente d’un bien résidentiel de moins de 80.000 € en est exonérée.
Une fois toutes ces conditions remplies, le contrat de vente (contracto de compra e venda) peut être signé. Il s’agit d’un contrat contraignant qui engage les deux parties. En cas de manquement du vendeur, ce dernier doit verser le double des arrhes à l’acheteur. L’acheteur, s’il fait défaut, perdra son acompte.
Enfin, l’acte de vente définitif (escritura) est signé chez le notaire. Tous les documents sont alors vérifiés et lus à voix haute, voire traduits dans la langue de l’acheteur s’il ne parle pas le portugais.
Jeune propriétaire et bientôt résident non habituel
Le nouveau propriétaire est déclaré comme tel auprès du registre foncier local et devra maintenant s’acquitter des impôts locaux.
L’IMI (imposto municipal sobre imoveis) est la taxe foncière annuelle qui incombe à tous les heureux propriétaires. Elle se calcule sur la valeur patrimoniale tributaire du bien, qui représente généralement entre 80 et 90% de sa valeur marchande. D’autres taxes sont à prévoir comme le droit de timbre annuel en cas d’achat d’un bien de plus de 1 millions d’euros, l’impôt sur les revenus locatifs ou l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente.
L’un des avantages à devenir propriétaire au Portugal est bien sûr de pouvoir obtenir le statut de résident-non-habituel et ainsi de pouvoir profiter d’une exonération d’impôts. Ce statut, défini par le décret-loi n°249-2009 et complété par la circulaire 9-2012, s’adresse aux travailleurs experts professionnels et aux retraités européens.
La demande de ce visa de résidence se fait auprès des autorités portugaises. Pour l’obtenir il ne faut pas avoir été résident au Portugal pendant les 5 années précédant la demande. Il est en revanche obligatoire de séjourner sur le territoire plus de 183 jours par ans ou de signifier l’intention d’occuper sa propriété portugaise comme résidence principale.
Avec ce statut, les résidents qui perçoivent un revenu provenant d’une activité professionnelle à haute valeur ajoutée (CSP+, médecin, architecte, ingénieur…) bénéficient d’un taux d’imposition sur le revenu (IRS) applicable de 20% pendant 10 ans. Ce statut de résident non-habituel est aussi très avantageux pour les retraités français. Les pensions du privé des résidents à l’étranger ne sont plus imposables en France et sont exonérés de l’IRS portugais pendant 10 ans. Seules les pensions des anciens-fonctionnaires restent imposables en France.
Si les avantages semblent nombreux, il va de soi qu’avant d’investir à l’étranger il est préférable de se renseigner sur son futur pays d’accueil. Le Portugal possède des atouts indéniables et se classerait même en 24ème position des meilleurs pays pour faire des affaires (Forbes 2012). Pour être sûr de faire le bon choix, vous pouvez toujours vous rendre sur les sites www.visitportugal.com, www.turismodeportugal.pt ou découvrir le pays en séjournant dans une superbe location de vacances en bord de mer.
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