IMMO : Crowdfunding immobilier, comment ça marche?

Depuis ses premiers balbutiements à la fin des années 1990, le crowdfunding a gagné le cœur des internautes et conquis de nombreux secteurs (musical, cinématographique, technologique…). En 2010, certaines plateformes françaises commencent à s’intéresser à l’immobilier. Aujourd’hui elles sont une quinzaine à proposer aux particuliers d’investir, à plusieurs, dans la réalisation d’un même projet.

La pratique a rencontré un franc succès auprès des crowdfunders comme le démontrent les chiffres publiés récemment par l’association professionnelle Financement Participatif France*. Déjà 1,75 millions de Français ont cofinancé un projet depuis le lancement des plateformes. Tous domaines confondus, la collecte de fonds a doublé au premier semestre 2015 par rapport à l’année précédente, passant de 66,4 à 133,2 millions d’euros. L’immobilier représente quant à lui 28 % des projets d’investissement en capital (qui s’élèvent à 24,3 millions d’euros).

Si le crowdfunding immobilier prend son envol c’est parce qu’il propose de simplifier au maximum le placement dans la pierre. En effet, il suffit à l’internaute de s’inscrire, de cliquer et d’attendre la fin du projet. Pourtant tous les clics ne se valent pas et chaque projet représente un engagement et un montage financier particulier.

Les montages financiers ou comment investir son argent

Chaque montage présente son lot d’avantages et de risques, il est donc préférable de bien connaître leur fonctionnement avant de signer.

Le montage en SCI. Il est très souvent utilisé sur les sites de financement participatif. L’investisseur acquiert des parts d’une SCI (Société Civile Immobilière). Il est actionnaire du projet, engagé pour une durée indéterminée. Si le crowdfunder y gagne certainement des bénéfices, il est également responsable en cas de dettes, de problèmes légaux ou de défaut de commercialisation.

Le placement par émission obligataire pour une SAS. La Société par Actions Simplifiée en charge du projet immobilier emprunte auprès des crowdfunders via une émission obligataire. Ces derniers perçoivent leurs intérêts une fois que tous les lots ont été vendus.

Constitution d’une holding avec parts dans une SCCV. Les investisseurs contribuent à fonder une holding qui détient des parts dans une SCCV (Société Civile de Construction Vente) créée par le promoteur. La SCCV est responsable en totalité de la réalisation du projet et disparaît une fois que celui-ci est terminé. Le crowdfunder récupère sa mise et ses bénéfices une fois tous les lots commercialisés.

Émission obligataire sur une holding. Une holding emprunte les fonds nécessaires aux internautes via une émission obligataire et finance ensuite la SCCV en charge du projet. L’investisseur gagne des intérêts sur la somme prêtée une fois la commercialisation des lots terminée. Ces deux derniers montages financiers représentent un risque minimal car le crowdfunder ne peut pas perdre plus que la somme engagée initialement.

Neuf, ancien ou locatif, comment choisir son projet ?

L’investissement peut s’effectuer sur trois types de projets immobiliers. La somme minimale engagée est généralement de 1000 € et, dans tous les cas, les gains seront perçus dès que le projet aura été vendu intégralement. Il est donc préférable de se renseigner sur l’état du marché et de choisir un projet compatible.

En choisissant un programme Neuf, le crowdfunder complète la somme nécessaire à la réalisation du projet et peut obtenir un retour sur investissement variant de 8 à 12 %.

Pour un placement dans l’Ancien, l’investisseur qui possède une part du bien (racheté par une SCI) gagne un pourcentage sur le loyer annuel variant de 5 à 8 %, comme pour le placement temporaire.

Dans ce troisième cas, la mise de fond sert à financer une rénovation ou un projet locatif pour un gain potentiel limité dans le temps (entre 1 et 7 ans).

Qu’en est-il des impôts ?

L’impact fiscal de l’investissement dépend directement du montage financier appliqué.

Avec la création d’une SCI, le particulier devient copropriétaire du projet et il est donc soumis à la fiscalité immobilière.

Les bénéfices résultant d’un investissement par émission obligataire sont assujettis aux CSG-CRDS et à l’impôt sur le revenu. De plus, un acompte de 24% est prélevé dès la réception du retour sur investissement.

Avec le système d’acquisition par holding avec parts dans une SCCV, l’actionnaire peut placer ses titres dans un PEA (Plan d’Épargne en Actions). Il est ainsi exempté de la plupart des taxes. Seules les contributions sociales (CSG-CRDS) sont dues après 5 ans et au moment du retrait des fonds.

Le meilleur des investissements ?

Le financement participatif présente plusieurs avantages pour le promoteur comme pour l’investisseur. Pour le promoteur d’abord, c’est un apport d’argent obtenu rapidement et facilement qui alimente ses fonds propres, moins contraignant donc qu’un prêt bancaire. Les petits promoteurs peuvent ainsi se lancer dans des projets plus ambitieux.

Pour les investisseurs, qui se partagent la marge bénéficiaire du promoteur, c’est une démarche simplifiée car tout est pris en charge par les plateformes de crowdfunding et les promoteurs.

Les risques existent mais sont toutefois limités et proportionnels à la rentabilité annoncée. Comme pour tout autre placement, l’argent investi peut être perdu. Les coûts de constructions peuvent également augmenter, réduisant de fait la marge bénéficiaire et le gain à percevoir.

Avant de se lancer, il est important de vérifier la solidité du projet, la durée de blocage des fonds et le taux de pré-commercialisation des lots. Pour plus de sécurité il vaut mieux s’orienter vers des plateformes affichant une parfaite transparence, respectant la réglementation en vigueur et agréées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Moins risqué qu’un placement financier classique, le crowdfunding immobilier reste un investissement immobilier où le risque zéro n’existe pas. Reste à savoir si c’est le placement qui vous convient.

E.B – Meretdemeures.com.

* Baromètre du financement participatif du premier semestre 2015, disponible sur financeparticipative.org.