IMMO: Crowdfunding immobiliare, come funziona?

Fin dai suoi esordi alla fine degli anni '90, il crowdfunding ha conquistato il cuore degli utenti di Internet e ha conquistato molti settori (musicale, cinematografico, tecnologico...). Nel 2010, alcune piattaforme francesi cominciano ad interessarsi al settore immobiliare. Oggi sono una quindicina quelle che offrono ai privati la possibilità di investire, in gruppo, nello stesso progetto.

Questo sistema ha incontrato un grande successo presso i crowdfunders, come dimostrano i dati recentemente pubblicati dall'associazione professionale Financement Participatif France*. Già 1,75 milioni di francesi hanno cofinanziato un progetto da quando sono state lanciate le piattaforme. Nel primo semestre 2015 la raccolta fondi è raddoppiata rispetto all'anno precedente, passando da 66,4 milioni di euro a 133,2 milioni di euro. Gli immobili rappresentano il 28% dei progetti di investimento (che ammontano a 24,3 milioni di euro).

Il crowdfunding immobiliare sta decollando perché si propone di semplificare il più possibile l’investimento nel mattone. Infatti, è sufficiente che l'utente si registri, clicchi e attenda la fine del progetto. Tuttavia, non tutti i clic sono uguali e ogni progetto rappresenta un impegno particolare e un pacchetto finanziario particolare.

Pacchetti finanziari, come investire il denaro?

Ogni pacchetto finanziario ha i suoi vantaggi e rischi, per cui è preferibile conoscere il loro funzionamento prima di firmare.

Il sistema finanziario della SIC è molto spesso utilizzato in Francia, nei siti di finanziamento partecipativo. L'investitore acquisisce azioni in una SIC (Société Civile Immobilière). E' azionista del progetto, assunto a tempo indeterminato. Mentre il crowdfunder realizza certamente un profitto, egli è responsabile anche in caso di debiti, problemi legali o mancata commercializzazione.

L'investimento via emissione obbligazionaria per una SAS. La società per azioni semplificata responsabile del progetto immobiliare prende in prestito dai crowdfunders attraverso un'emissione obbligazionaria. Questi ultimi ricevono il loro interesse una volta che tutti i lotti sono stati venduti.

Costituzione di una holding con azioni in una SCCV. Gli investitori contribuiscono alla creazione di una holding che detiene partecipazioni in una SCCV (Société Civile de Construction Vente) creata dal promotore. La SCCV è pienamente responsabile dell'attuazione del progetto e scompare una volta completato. Il crowdfunder recupera la sua quota di partecipazione e i profitti una volta che tutti i premi sono stati venduti.

Emissione di obbligazioni su una holding. Una holding prende in prestito i fondi necessari dagli utenti di Internet attraverso un'emissione obbligazionaria e poi finanzia la SCCV responsabile del progetto. L'investitore guadagna interessi sull'importo del prestito una volta completata la commercializzazione dei lotti. Questi ultimi due accordi finanziari rappresentano un rischio minimo perché il crowdfunder non può perdere più dell'importo inizialmente impegnato.

Immobile nuovo o usato, investimento locativo: scegliere un progetto

L'investimento può essere effettuato in tre tipi di progetti immobiliari. L'importo minimo è generalmente di €1000 e, in ogni caso, i guadagni sono incassati non appena il progetto è venduto per intero. È quindi preferibile informarsi sullo stato del mercato e scegliere un progetto compatibile.

Scegliendo un programma immobiliare nuovo, il crowdfunder completa l'importo necessario alla realizzazione del progetto e può ottenere un ritorno sull'investimento che va dall'8 al 12%.

Per un investimento negli immobili usati, l'investitore che possiede una quota dell'immobile (acquistato da un SIC) guadagna una percentuale dell'affitto annuo che va dal 5 all'8%, come per l'investimento temporaneo.

In questo terzo caso, l’investimento per affittare, l'acconto viene utilizzato per finanziare un progetto di ristrutturazione o di locazione per un potenziale guadagno limitato nel tempo (tra 1 e 7 anni).

E le tasse?

L'impatto fiscale dell'investimento dipende direttamente dal pacchetto finanziario applicato.

Con la creazione di una SIC, l'individuo diventa comproprietario del progetto ed è quindi soggetto all'imposta sugli immobili.

Gli utili derivanti da un investimento per emissione obbligazionaria sono soggetti a CSG-CRDS e alle imposte sul reddito. Inoltre, un acconto del 24% viene versato al ricevimento del ritorno dell'investimento.

Con il sistema di acquisizione di società holding con azioni di una SCCV, l'azionista può collocare le sue azioni in una PEA (Plan d'Epargne en Actions). È quindi esente dalla maggior parte delle imposte. Solo i contributi sociali (CSG-CRDS) sono dovuti dopo 5 anni e al momento del ritiro dei fondi.

L’investimento migliore?

Il finanziamento partecipativo presenta diversi vantaggi sia per il promotore che per l'investitore. Per il promotore, prima di tutto, è un contributo di denaro ottenuto rapidamente e facilmente che fornisce i propri fondi, che è quindi meno restrittivo di un prestito bancario. Ciò consente ai piccoli promotori di avviare progetti più ambiziosi.

Per gli investitori, che condividono il margine di profitto del promotore, si tratta di un approccio semplificato perché tutto è gestito da piattaforme di crowdfunding e promotori.

I rischi esistono ma sono limitati e proporzionali alla redditività annunciata. Come per qualsiasi altro investimento, il denaro investito può andare perso. Anche i costi di costruzione possono aumentare, riducendo così il margine di profitto e il guadagno da ottenere.

Prima di iniziare, è importante verificare la solidità del progetto, la durata del blocco dei fondi e il tasso di pre-commercializzazione dei lotti. Per una maggiore sicurezza, è meglio utilizzare piattaforme perfettamente trasparenti, conformi alle normative vigenti e approvate dalle autorità finanziarie.

Meno rischioso di un investimento finanziario tradizionale, il crowdfunding immobiliare rimane un investimento immobiliare dove non esiste un rischio zero. La questione è se questo è l'investimento giusto per voi.