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La Florida è uno degli stati più piacevoli degli Stati-Uniti. Con una temperatura annua di 26°C e un litorale lungo 1930 km (senza contare le isole), è stato rinominato "Sunshine State". Questa regione pianeggiante offre una natura preservata all’immagine del parco Everglades, cosi come dei centri urbani estesi e dinamici.
A Orlando, Tampa, Fort Lauderdale o ancora Miami, gli investitori si riappropriano di questo Stato che è stato fortemente colpito dalla crisi del Subprimes nel 2007. Oggi, la Florida attrae gli investitori latino-americani, ma anche europei (tedeschi, francesi e belgi).
Una legislazione favorevole all’acquirente
Se la Florida è cosi attrattiva per gli stranieri, è perché la fiscalità è molto interessante, soprattutto per i francesi. Senza parlare del vantaggio che rappresenta un euro forte nei confronti del dollaro (1€ = 1,11 USD), la convenzione fiscale firmata tra l’Italia e gli Stati-Uniti nel 1999 facilita l’accesso alla proprietà. Tra le misure annunciate dalla convenzione: la fine della doppia imposizione.
L’acquirente è quindi sottoposto alla sola legislazione dello Stato della Florida. Cosi, egli deve pagare l’imposta sulla proprietà che si aggira intorno all’1,5-2% del valore stimato del bene. È soggetto anche all’imposta sul reddito in America, sapendo che la tassa è calcolata sui redditi reali. In più, la legge esige che il prezzo di acquisto sia ammortizzato in 27,5 anni. I lavori di mantenimento sono pure dedotti dalle tasse. Poi, in caso di rivendita, la plusvalenza è tassata al 15% negli Stati Uniti (contro il 20% per l’Italia).
Bisogna sapere che in Florida, il locatore è molto protetto dalla legge, ciò rappresenta un importante vantaggio in previsione di un investimento locativo. Cosi, in caso di mancanza di pagamento da parte dell’affittuario, esso può essere espulso in 45 giorni. I contratti di affitto sono rinnovabili ogni anno, il che implica che si può rinegoziare l’affitto ogni anno.
Una pratica di acquisto semplificata
Per iniziare, il futuro proprietario non è in obbligo di possedere la carta verde per acquistare un immobile sul territorio americano. Tuttavia, dovrà versare un acconto di circa 40% del valore dell’investimento e avere delle riserve monetarie equivalenti a 12 mesi di spese (mantenimento della proprietà, tasse…). In sostanza, è preferibile aprire un conto in banca in Florida.
Gli Stati-Uniti usano un database immobiliare, unico per ogni Stato, accessibile da tutti gli agenti immobiliare. Grazie a questo sistema, il Multiple Listing Service, l’acquirente non avrà bisogno di consultare diverse agenzie per trovare una casa o un appartamento. In Florida è l’agente immobiliare che rappresenta l’acquirente durante tutto il processo di acquisto, quindi è molto importante scegliere accuratamente il proprio agente. Altro punto positivo: le spese di agenzia (generalmente pari al 6%) sono a carico del venditore.
Dei prezzi ancora attrattivi
I prezzi si sono fortemente abbassati dopo la crisi dei Subprimes. Se da allora risalgono ogni anno e sono aumentati dell’28% tra il 2009 e il 1019, investire in Florida rimane interessante per gli europei. Conseguenza diretta della crisi, è ancora possibile trovare un bene a prezzi stracciati grazie alle Short Sales (vendita allo scoperto) e le Foreclosures (pignoramenti).
In media, bisogna contare 1616 € al mq in Florida contro 2040 € in Francia. I prezzi possono variare fino al doppio fino a oltrepassare i 11 000 € / mq per l’immobiliare di prestigio in alcuni quartieri di Miami coma a Miami Beach. Tuttavia si rimane al di sotto dei prezzi praticati su un mercato equivalente a Parigi o a Roma. Nella contea di Miami, i prezzi attuali fluttuano tra 2200 e 9000 €/mq per delle città come Coral Gables e Key Biscane e tra 1140 e 3200 €/mq in città come Aventura.
Miami è in piena crescita e gli investimenti sono sempre più numerosi. I 170 cantieri iniziati nel quadro del progetto di sviluppo urbano Miami 2020 ne sono la prova. Le costruzioni nuove si moltiplicano, in particolare nei quartieri di prestigio come Brickell, inoltre la popolazione non smette di crescere, ciò rende la città molto attraente per un progetto locativo. Primo porto di crociera al mondo, Miami espone il più forte tasso di crescita del paese (in doppia cifra) e fa, senza alcun dubbio, sognare gli investitori.
Altre città della Florida hanno anche esse materiale per accontentare i futuri acquirenti. Orlando, la prima città turistica del paese (con 60 milioni di turisti all’anno) presenta una crescita record dei prezzi, che pertanto non hanno ancora raggiunto il valore pre-crisi. In numerose città di Florida i prezzi sono aumentato durante l'ultimo anno, come a Orlando (+10%), Jacksonville (+10%) o Fort Lauderdale (+8%). Gli esperti del settore confidono in una crescita continua nei prossimi anni e affermano che investire in queste zone rimane molto interessante.
La rivendita di un bene permette ancora di realizzare un’ottima plusvalenza e il rendimento locativo gira attorno al 7%. I prezzi in Florida non hanno ancora ritrovato il loro livello iniziale e la crescita economica del territorio è delle più ottimistiche, il che rende la Florida un eccellente terreno di investimenti.
E.B – Meretdemeures.com.
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