Le fasi primordiali di una vendita
Ogni vendita inizia con la stimazione del prezzo della proprietà e la redazione dell’annuncio immobiliare (foto comprese). Il venditore può allora decidere di agire da solo o di conferire il mandato a un’agenzia immobiliare. Vengono poi le visite e lo studio delle offerte, tappa durante la quale il venditore può essere accompagnato dal suo agente immobiliare.
Per effettuare e finalizzare la transazione, il venditore dovrà riempire i suoi obblighi nei confronti del futuro acquirente, realizzando le diverse diagnostiche relative all’immobile. In alcuni casi, l’agenzia immobiliare che ha il mandato può prendersene carico.
Così per vendere la propria casa o il proprio appartamento in Francia, bisogna presentare i documenti seguenti:
- Il Certificato anti-piombo (Certificat anti plomb - Crep). È realizzato per le abitazioni costruite prima del 1949 e la sua validità è permanente.
- La Diagnostica dell’amianto (Diagnostic amante), per i beni costruiti prima di Luglio 1997. La sua validità è permanente.
- Il Certificato anti-termiti (Certificat anti-termites) la cui validità è di 6 mesi.
- Lo stato delle installazioni interiori di gas e di elettricità (Etat des installations intérieures de gaz et d’électricité). Queste due diagnosi sono obbligatorie per le installazioni con più di 15 anni. La loro validità è di 6 mesi.
- Lo stato dei rischi naturali e tecnologici (Etat des risques naturels et technologiques). È un certificato che informa l’acquirente che l’immobile è in una zona che presenta un rischio naturale, minerario o tecnologico (ERNMT). Deve essere rilasciato meno di 6 mesi prima della vendita.
- Lo Stato della rete fognaria privata (Etat de l’installation d’assainissement non collectif). Questo certificato riguarda le abitazioni non raccordate alla rete fognaria pubblica. La diagnosi deve essere eseguita non meno di 3 mesi prima della vendita.
- La diagnosi della performance energetica(Diagnostic de Performance Energétique – DPE). Definisce una stima del consumo energetico del bene e del suo tasso di emissione di gas a effetto serra. Il DPE è valido 10 anni.
Tra questi elementi obbligatori da presentare all’acquirente, si trovano anche la Garanzia contro i vizi nascosti (Garantie contre les vices cachés) e la Garanzie sfratto o Garantie d’éviction (protezione contro la messa in discussione dei propri diritti di proprietà). Inoltre, l’acquirente deve essere informato della presenza di attrezzature speciali. Il fascicolo di vendita deve contenere un’eventuale prova dei lavori (licenza di costruzione e dichiarazione dei lavori…).
Nel caso della vendita di un appartamento in comproprietà, la loi Carrez impone di indicare la superficie della parte privativa del lotto messo in vendita. La mancata indicazione dell'area può giustificare la cancellazione della transazione.
Il venditore di un appartamento in comproprietà ha l’obbligo di presentare un libretto di manutenzione, il regolamento di comproprietà, lo stato descrittivo della divisione, l’importo degli oneri correnti e fuori dal budget previsionale, le somme rimanenti dovute al sindacato dei comproprietari…
Una volta tutti i documenti aggiunti al fascicolo, le due parti possono procedere con la firma della promessa di vendita. Non è un passaggio obbligatorio per la transazione e impegna unicamente il venditore che riserva il suo bene all’acquirente. Per prenotare il bene, quest’ultimo versa un indennizzo d’immobilizzazione presso il notaio o l’agente immobiliare. In caso di ritiro dal parte del venditore, egli è rimborsato.
L’atto che impegna le due parti è la firma del compromesso di vendita. Al momento della firma, l’acquirente può versare un deposito di garanzia (tra il 5 e il 10% del valore della vendita). Il compromesso comprende la descrizione del bene, un inventario delle attrezzature che rimangono a disposizione (come la cucina ad esempio), delle clausole obbligatore e specifiche, la data di disponibilità del bene e le diagnosi immobiliari.
Se tutto procede per il meglio, il passo seguente è la firma dell’atto di vendita davanti al notaio o in contratto privato (tra acquirente e venditore o in presenza dell’agente immobiliare).
Spinta alla vendita
L’importanza di scrivere correttamente il proprio annuncio e di procurarsi tutti i documenti necessari è incontestabile. Ma per vendere, è anche importante presentare il bene in modo vantaggioso. È consigliato di terminare i piccoli lavori in corso (verniciature, riparazioni, raccordi di parquet…).
Depersonalizzare la decorazione della casa o dell’appartamento può anche facilitare la vendita. Alleggerire la decorazione, dare preferenza alle tonalità neutrali per la globalità della casa e aggiungere tocchi di colore per attrare l’occhio del visitatore… Mettere la vostra proprietà al passo con i gusti dell’epoca aiuta i futuri acquirenti a proiettarsi.
Applicate i principi dell’Home Staging senza dimenticare che l’appartamento o la casa è un prodotto che deve sedurre l’acquirente. Secondo i professionisti del settore, in questo modo un bene si vende più velocemente (in meno di 60 giorni) per un budget dei lavori che va raramente oltre i 2 % del prezzo di vendita.
E.B – Meretdemeures.com.
