Ein Haus in Griechenland kaufen: Praktischer Leitfaden und Tipps

Wie die meisten europäischen Länder wurde auch Griechenland von der Wirtschaftskrise 2007 stark getroffen. Die Immobilienpreise brachen damals ein und verloren innerhalb weniger Monate mehr als 45 % ihres Wertes. Mehr als zehn Jahre später haben die griechischen Immobilienpreise ihr Vorkrisenniveau noch immer nicht wieder erreicht – mit Ausnahme besonders touristischer Destinationen wie Athen, Santorin oder Mykonos.

Noch ist der richtige Zeitpunkt, um in Griechenland zu investieren. Lassen Sie sich von den beeindruckenden Landschaften, dem jahrhundertealten Kulturerbe und dem angenehmen Klima begeistern und bauen oder kaufen Sie Ihr Ferienhaus am Meer in Griechenland. Nachfolgend finden Sie einige wichtige Empfehlungen, um den Kauf Ihrer Immobilie in Griechenland abzusichern.


1. Wichtige Formalitäten beim Immobilienkauf in Griechenland
2. Nebenkosten und laufende Kosten einer Immobilie in Griechenland
3. Was Sie über eine Immobilieninvestition zur Vermietung wissen sollten
 

1. Wichtige Formalitäten beim Immobilienkauf in Griechenland

Jeder kann in Griechenland eine Immobilie kaufen

Jeder Ausländer kann in Griechenland Eigentum erwerben, da das Land keine Einschränkungen für den Immobilienkauf vorsieht. Im Gegenteil: Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern können sogar vom Golden Visa profitieren, sofern ihre Immobilieninvestition mindestens 250.000 € beträgt. Diese Aufenthaltserlaubnis gilt für fünf Jahre, ist verlängerbar und kann auch auf Familienangehörige (Ehepartner und Kinder) ausgeweitet werden. Nach sieben Jahren Aufenthalt kann die griechische Staatsbürgerschaft beantragt werden.
 

Lassen Sie sich von Fachleuten begleiten

Es wird dringend empfohlen, sich beim Kauf einer Immobilie in Griechenland von einem spezialisierten Anwalt unterstützen zu lassen. In Griechenland existiert bislang kein flächendeckendes Kataster, mit Ausnahme einiger Städte wie Athen. Daher ist es unerlässlich, vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags einen Anwalt hinzuzuziehen. Dieser kann Eigentumsnachweise, Baugenehmigungen, Flächenangaben sowie die Bebaubarkeit eines Grundstücks überprüfen. Ebenso empfiehlt es sich, einen Steuerberater, einen Notar (der häufig vom Verkäufer bestimmt wird) und gegebenenfalls einen Vermessungsingenieur einzuschalten, der sicherstellt, dass sämtliche Bauunterlagen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.

 

Beschaffen Sie alle erforderlichen Verwaltungsdokumente

Um ein Haus oder eine Wohnung in Griechenland zu kaufen, benötigen Sie eine griechische Steueridentifikationsnummer für Nichtansässige (AFM) sowie Zugangsdaten zum elektronischen Steuersystem „TAXIS“. Über dieses System werden sämtliche steuerlichen Verpflichtungen, einschließlich der Zahlung der Immobiliensteuer, abgewickelt. Darüber hinaus empfiehlt es sich, ein Bankkonto in Griechenland zu eröffnen, um die Transaktion sowie die steuerlichen Formalitäten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zu erleichtern.
 

Wie wird der Immobilienkauf abgeschlossen?

Bei der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags ist es üblich, eine Anzahlung zu leisten und einen Termin für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags festzulegen. Allerdings sollte man wissen, dass diese Anzahlung rechtlich keine endgültige Verkaufsgarantie darstellt. Damit der Verkauf rechtskräftig wird, muss der Eigentümer verschiedene Dokumente vorlegen, darunter Steuerbescheinigungen und Energieausweise.
Die Eigentumsübertragung erfolgt anschließend vor einem Notar. Für Personen, die kein Griechisch sprechen, ist die Anwesenheit eines Dolmetschers bei der Unterzeichnung verpflichtend. Nach Abschluss der Transaktion muss der neue Eigentümer mit Unterstützung seines Anwalts innerhalb eines Monats nach dem Kauf die Erwerbserklärung (Formular E9) einreichen.

 

2. Nebenkosten und laufende Kosten einer Immobilie in Griechenland

Die Erwerbsnebenkosten, die Steuern und Notargebühren umfassen, überschreiten nur selten 5 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision, die vom Käufer zu tragen ist, beläuft sich in der Regel auf etwa 2 % des Kaufpreises, während die Grunderwerbssteuer rund 3 % beträgt. Die Anwaltskosten liegen meist zwischen 1,5 % und 5 % des Immobilienwertes.

Nach dem Erwerb der Immobilie müssen Eigentümer die mit dem Besitz verbundenen Steuern entrichten, insbesondere die Grundsteuer. Diese wird gestaffelt entsprechend dem Wert der Immobilie berechnet. Der Steuersatz beträgt beispielsweise 0,10 % für Immobilien im Wert von mehr als 200.000 €, 0,15 % für Immobilien über 300.000 €, 0,25 % ab einem Wert von mehr als 400.000 € und 0,35 % für Immobilien im Wert von mehr als 500.000 €. Für Immobilien im Wert von 2 Millionen Euro beträgt die Steuer 1,10 %. Oberhalb dieses Betrags liegt der Steuersatz bei 1,15 %.

Ein ausländischer Eigentümer, dessen Heimatland mit Griechenland ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen hat – wie beispielsweise Deutschland, Frankreich oder Österreich –, unterliegt nicht der Doppelbesteuerung. Ein deutscher Eigentümer muss seine Immobilie daher grundsätzlich nicht in Deutschland versteuern, es sei denn, besondere nationale Regelungen greifen. Einkünfte aus Immobilien in Griechenland werden grundsätzlich in Griechenland besteuert.

 

3. Was Sie über eine Immobilieninvestition zur Vermietung wissen sollten

Eine Immobilieninvestition in Griechenland kann attraktiv sein

Eine Immobilieninvestition in Griechenland kann sich als äußerst interessant erweisen, insbesondere wenn Sie in touristisch stark nachgefragte Regionen investieren, etwa auf den Kykladen mit Santorin und Mykonos, auf Kreta, Rhodos oder in Porto Heli. Die Mietrendite einer Immobilieninvestition in Griechenland liegt im Allgemeinen zwischen 4 % und 6 %.
 

Mieteinnahmen in Griechenland sind steuerpflichtig

Beachten Sie jedoch, dass Sie bei Einkünften aus Griechenland – insbesondere aus Vermietungen – die Einkommensteuer für Nichtansässige entrichten müssen. Jährlich muss hierfür eine Einkommensteuererklärung vom Typ E1 eingereicht werden.
Mieteinnahmen werden bis zu einem Betrag von 12.000 € mit 15 % besteuert, zwischen 12.000 € und 35.000 € mit 35 % und bei jährlichen Mieteinnahmen von mehr als 35.000 € mit 45 %.

Einnahmen aus Ferienvermietungen sind hingegen steuerfrei, sofern die Vermietungsdauer 90 Tage pro Jahr beziehungsweise 60 Tage auf Inseln mit weniger als 10.000 Einwohnern nicht überschreitet. Eine längere Vermietung ist möglich; überschreiten die Gewinne jedoch 12.000 € pro Jahr, wird der Eigentümer einkommensteuerpflichtig.

E.B. – Meretdemeures.com.

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