¿Cómo comprar una casa en Italia? La guía completa

Italia tiene muchos atributos que la convierten en un destino de ensueño para comprar una residencia principal o una casa de vacaciones. Un clima agradable, paisajes increíbles, 7.600 km de costa, un patrimonio histórico inigualable, playas paradisíacas, una gastronomía de fama mundial, la Dolce Vita... La lista de buenas razones para elegir Italia es interminable, y la cereza del pastel es que los precios de los inmuebles siguen siendo muy asequibles.

¿Cómo convertirse en propietario? ¿Qué hay que saber y cuáles son las trampas que hay que evitar? Aquí respondemos a todas sus preguntas sobre la propiedad de la vivienda en Italia.
 

1. ¿Puede un extranjero comprar una casa en Italia?

Mientras que algunos países restringen la propiedad de la vivienda a los extranjeros, no es el caso en Italia. Tanto si es residente como si no, puede comprar una casa o un piso en Italia, siempre y cuando sea ciudadano de la Comunidad Europea.

Los ciudadanos extracomunitarios también pueden ser propietarios de una vivienda en Italia. Sin embargo, primero deben comprobar que los dos países han firmado un tratado de reciprocidad. La regla de reciprocidad significa que un extranjero solo puede comprar una propiedad en Italia si su país de origen también permite a los italianos comprar propiedades allí.

Los compradores no comunitarios también deben estar en posesión de un visado de residencia válido. Ser propietario de una vivienda en Italia no requiere visado, a menos que la inversión forme parte del programa Visa Doré.

2. ¿Cuáles son las etapas clave en la compra de una propiedad en Italia?

• Encuentre la propiedad adecuada para usted

Empiece por definir el tipo de inversión que desea realizar: residencia principal o secundaria, inversión en alquiler, etc. Esta elección tendrá implicaciones fiscales específicas que es importante conocer con anticipación.

A continuación, elija su destino en función de sus planes. Tenga en cuenta la presencia de infraestructuras de transporte (aeropuerto, estaciones), comercios, escuelas, instalaciones de ocio, atracciones turísticas, etc. 

Encuentre por fin el inmueble de sus sueños: una finca en Toscana, un trullo en Apulia, un bonito piso en Roma o una casa de 1 euro para reformar en Sicilia o Cerdeña...

Para mayor tranquilidad, recurra a la ayuda de un profesional inmobiliario inscrito en la FIAIP o la ANAMA (asociaciones profesionales italianas). Le ayudará a negociar su compra y se asegurará de que la transacción cumple la legislación italiana.
 

• Realizar las comprobaciones habituales

Antes de hacer una oferta, compruebe la situación jurídica de la propiedad en el registro de la propiedad. Asegúrese de que no hay deudas ni litigios sobre la propiedad. También es buena idea comprobar que la propiedad cumple el plan de urbanismo local (no hay construcciones no declaradas o ilegales). Por último, no dude en pedir a un perito que evalúe el estado del edificio.

• Haga una oferta y conviértase en propietario 

Una vez realizadas todas las comprobaciones habituales, puede finalmente hacer una oferta.

La oferta de compra se hace por escrito y va acompañada de un depósito inicial (caparra confirmatoria) de entre el 10% y el 20% del precio de venta. Ingresado en una cuenta de garantía bloqueada, se considerará un depósito si se acepta la oferta.

Ahora es el momento de confirmar con su banco las condiciones de financiación para la compra de su propiedad. Le recomendamos que abra una cuenta en un banco italiano para facilitar la transacción. 

Una vez aceptada la oferta y financiación sea validada por el banco, puede firmar el compromiso de venta o compromesso, que compromete a ambas partes a los términos de la venta (precio, plazos, obligaciones). El depósito inicial sirve entonces de fianza y garantía. Si el comprador se retira, el vendedor puede cobrar las arras como indemnización. Si el vendedor anula el contrato de compraventa, las arras se devuelven al comprador y el vendedor paga una indemnización igual al valor de las arras.

Al final del periodo definido en el acuerdo preliminar de venta, la firma de la escritura final de venta (rogito) ante el notario formaliza la transferencia de la propiedad. A continuación, la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (Catasto) ante la Agenzia delle Entrate.
 

3. ¿Qué documentos necesito presentar al notario?

• Para el comprador:

Para comprar una propiedad en Italia y firmar la escritura definitiva de compraventa, el comprador debe tener un documento de identidad válido (con visado o permiso de residencia si no es ciudadano de la UE) y un Codice Fiscale. Este número de identificación fiscal es necesario para todos los trámites administrativos en Italia y, por extensión, para la compra de inmuebles. Puede obtenerse en la Agenzia delle Entrate o en la Oficina Única para la Inmigración para los ciudadanos de fuera de la UE.

Entre otros documentos que hay que presentar están: un justificante de domicilio, un certificado de estado civil (si aplica), extractos bancarios que demuestren la solvencia, declaraciones fiscales (para poder optar a un préstamo), el compromiso de compraventa firmado y el justificante de pago del depósito inicial.
 

• Para el vendedor:

El día de la firma, el vendedor tiene la obligación de incluir en el expediente los siguientes documentos: documentos de identidad válidos, la escritura de propiedad, el plano catastral del inmueble, el certificado energético (APE), el certificado de conformidad de las instalaciones eléctricas, de gas y sanitarias, el certificado de habitabilidad que confirme que el inmueble cumple las normas en materia de vivienda, la situación hipotecaria del inmueble o el certificado de liberazione ipotecaria. También tendrá que presentar los documentos de copropiedad (si aplica), el permiso de construcción con las autorizaciones para las obras de ampliación o renovación y los documentos fiscales relativos a la propiedad, incluida la prueba del pago de los impuestos locales.

Ambas partes deben presentar extractos bancarios que muestren las transacciones relacionadas con la compra y la declaración contra el blanqueo de capitales.

4. ¿Cuáles son los costes de tener una propiedad en Italia?

Los gastos pueden variar según si la compra inmobiliaria corresponde a una residencia principal, una segunda residencia o si se trata de una inversión para alquilar:

• El impuesto de registro (Imposta di registro): 2% para una residencia principal y hasta un 9% para una segunda residencia o una inversión para alquiler.
• El IVA: 4 % para viviendas principales nuevas, entre el 10 y el 22 % para otras viviendas (segundas residencias, propiedades de lujo e inversiones para alquiler).
• El impuesto hipotecario fijo: 50 € para una residencia principal, 200 € si se compra a un promotor.
• El impuesto catastral fijo: 50 €.
• Los honorarios del notario: entre el 1 y el 3 % del precio de venta.
• Los gastos de agencia: entre el 3 y el 4 % del precio de venta, repartidos entre el vendedor y el comprador.
• Los gastos de traducción jurada de documentos legales: aproximadamente 300 €.
• El IMU/TASI o impuesto sobre bienes inmuebles: la residencia principal está exenta del IMU; en el caso de una segunda residencia o una inversión para alquiler, el impuesto representa entre el 0,76 % y el 1,06 % del valor catastral del inmueble.
• La TARI o impuesto de recogida de residuos: su importe varía entre 100 y 500 €/año.
• El impuesto sobre la renta: los ingresos por alquiler están gravados entre el 23 % y el 43 %.
• Los gastos de comunidad (variables).
• El seguro del hogar (variable).

5. ¿Cuáles son las trampas que hay que evitar?

La regla de oro es nunca precipitarse ante lo que parece ser el negocio del siglo. Esté atento a las situaciones jurídicas poco claras, a las normas locales, a los gastos ocultos o a cualquier propuesta de pago no declarado.

Tómese siempre el tiempo para realizar las verificaciones necesarias, examinar los títulos de propiedad (atto di provenienza), asegurarse de que las instalaciones cumplan con las normas urbanísticas y tener en cuenta los costes ocultos y adicionales, como lo son los gastos de mantenimiento o el seguro del hogar.

Si la compra implica reformas, consulte con un profesional para que realice una inspección de la propiedad. Verifique los permisos de construcción, el uso del suelo (zonificación) y solicite una estimación de los costes.

Rechace las propuestas de sub declaración del precio de la vivienda. Esta práctica, que consiste en pagar parte de la compra "en negro" para reducir los impuestos, es ilegal y puede exponerle a fuertes sanciones en caso de inspección.

Se recomienda encarecidamente contar con un profesional inmobiliario cualificado para comprar una casa o un apartamento en Italia. No dude en recurrir a un notario independiente (no vinculado al vendedor).

Manteniéndose siempre vigilante, comprar una propiedad en Italia representa una excelente oportunidad. Los precios son muy atractivos en muchas regiones del país y el rendimiento del alquiler puede ser excelente.
 

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