Comprar para alquilar en Francia y realizar una inversión exitosa

Invertir en finca raíz es mucho más rentable si se convierte en una fuente de ingresos. Para esto, numerosos parámetros deben considerarse antes de realizar una inversión destinada al alquiler. 
 

¿Como escoger su inversión para alquiler? 

Tras considerar el estado del mercado inmobiliario local (precio por metro cuadrado, impuesto sobre el patrimonio, alquileres medios cobrados…) es esencial anticipar la finalidad de la adquisición.

La ubicación del bien se hace en función del objetivo fijado: una zona económicamente dinámica para un alquiler no amueblado familiar, una ciudad estudiantil para un alquiler amoblado estudiante, una ciudad altamente turística para un alquiler de temporada. 

Es necesario, luego, calcular la taza de rentabilidad de alquiler del bien. ¿Qué tipo de propiedad es la más solicitada? ¿Cuáles son los precios se aplican? ¿Cuál podría ser mi margen de beneficio? Tantas preguntas cuyas respuestas son esenciales antes de invertir.
 

¿Cuáles son las exenciones fiscales para las inversiones para alquileres?

La compra inmobiliaria, cualquiera que sea, permite de constituir un patrimonio, una inversión cuyos beneficios varían según el tipo de alquiler aplicado. 

Aunque la Ley Pinel, que preveía desgravaciones fiscales para las inversiones de alquiler en inmuebles de nueva construcción, expiró en enero de 2025, existen otros atractivos regímenes de desgravación fiscal.

La inversión para alquiler en un bien inmobiliario antiguo para restaurar permite beneficiarse de las disposiciones de la Ley Malraux. Su aplicación, sujeta a condiciones, da derecho a una reducción fiscal de hasta el 30% del coste de las obras de restauración.

Cread para incentivar la renovación de viviendas antiguas, el régimen de Normandie se aplica en caso de compra de una vivienda antigua para renovarla como inversión de alquiler. Los propietarios pueden solicitar una reducción del impuesto sobre la renta para las viviendas adquiridas entre el 1 de enero de 2019 y el 31 de diciembre de 2027 en una zona predefinida por el régimen.

El régimen Loc'Avantage concede reducciones fiscales a los propietarios que fijan un alquiler reducido para su vivienda. También existe el estatus LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), que ofrece ventajas fiscales a las propiedades de alquiler amuebladas.
 

Las ventajas del alquiler de temporada

Mayor rentabilidad que el arrendamiento a largo plazo.
En la mayoría de los casos, los alquileres de temporada generan mayores ingresos que los de larga duración, sobre todo en las zonas turísticas. Los alquileres que se cobran suelen ser más elevados y pueden ajustarse en función de la temporada. Además, si se optimizan los periodos de alquiler (estancias cortas y flexibles), la rentabilidad puede ser muy atractiva.

Para obtener una estimación del beneficio bruto anual de su alquiler vacacional, basta con dividir los ingresos brutos anuales previstos por el precio total del inmueble y multiplicar el resultado por 100. Por ejemplo, para un inmueble de 350.000 euros alquilado durante 20 semanas a un precio medio semanal de 800 euros: la tasa bruta de rendimiento estimada es del 4,57%.

Ventajas fiscales particulares.
Otro punto positivo de los alquileres vacacionales es que no están sujetos a las mismas leyes fiscales que los alquileres tradicionales, y pueden beneficiarse del régimen LMNP.

Si los ingresos anuales de una vivienda turística amueblada son inferiores a 23.000 euros, o representan menos del 50% de los ingresos de la unidad familiar del contribuyente, entra en la categoría de «Beneficios Independientes y Comerciales» (BIC), y puede acogerse al régimen a tanto alzado micro-BIC. Los propietarios de alojamientos turísticos amueblados clasificados pueden obtener una bonificación a tanto alzado del 71% sobre sus ingresos anuales. Para las viviendas turísticas amuebladas no clasificadas, la desgravación es del 50%.

En virtud del «régime réel», los costes reales y la depreciación del inmueble son deducibles fiscalmente. Algunos municipios también aplican una exención de la CFE (Cotización de las empresas) a los alojamientos amueblados clasificados.

Mayor seguridad y flexibilidad para el propietario. 
Con la utilización de una plataforma para el alquiler, el establecimiento de un depósito, seguros y la práctica de pago por adelantado, el propietario está más protegido contra los daños y los malos pagadores.

Otras ventajas del alquiler vacacional son los alquileres ajustables y las condiciones flexibles de los contratos. Alquilar una casa o un piso a veraneantes puede ser una excelente inversión.