Guía práctica para comprar sobre plano en España

Con una compra "sobre plano", usted adquiere una propiedad antes incluso de que se haya construido. En otras palabras, se compra antes de que la vivienda esté construida, pero después de que se hayan elaborado los planos y se haya concedido la licencia de obras.

Lo que debe saber antes de firmar

Para comprar una casa o un piso en España, necesita un pasaporte y un NIE (Número de Identificación de Extranjeros), que puede obtener en una comisaría de policía. También es muy recomendable que le acompañen durante todo el proceso de compra un agente inmobiliario y un abogado. En España, el notario autentifica la escritura de compraventa, pero es responsabilidad del comprador informarse sobre la ubicación del inmueble.

En el caso de comprar una vivienda de obra nueva, debe informarse sobre ciertos puntos y reunir una serie de documentos antes de firmar el contrato preliminar de compraventa.

• Compruebe la situación financiera del promotor o la empresa constructora. ¿Es una empresa sólida? ¿Tiene dificultades financieras?

• Es aconsejable obtener un Aval Bancario de un banco español. Se trata de una garantía bancaria que cubrirá sus pérdidas financieras si el promotor quiebra.

• Asegúrese también de que el promotor le proporcione un aval bancario para los depósitos en efectivo una vez concedida la licencia.

• El promotor también debe ofrecer garantías de constructor (en particular, la garantía decenal y las garantías sobre los componentes del edificio).

• Antes de firmar cualquier contrato, el promotor debe poder facilitarle todos los documentos legales relativos al terreno, la licencia urbanística, etc.

• También debe obtener el certificado catastral de la parcela y el certificado de situación urbanística (documentos disponibles en el sitio web del Registro de la Propiedad español).

Además de las garantías y los documentos legales, revise sus criterios de búsqueda con su agente inmobiliario y el promotor, y no dude en pedir ver una casa piloto.

Cuando firme el contrato de compraventa (o compromiso), asegúrese de que el documento menciona el importe de la compra de la vivienda y el plazo de finalización del proyecto.

El vendedor suele pedir un depósito cuando se firma el contrato para reservar la propiedad. Al comienzo de la segunda fase de las obras se hace un segundo depósito, y el resto se paga cuando se firma la escritura final en la notaría.

Cuando se entregan las llaves, el promotor entrega un certificado final de obra y una licencia de primera ocupación.

Ventajas y riesgos

Comprar una vivienda de obra nueva tiene una serie de ventajas, Entre estas que puede costar menos que comprar una propiedad más antigua, la casa está hecha a medida siempre que sea posible, y los plazos de entrega se anuncian con antelación...

Pero toda compra inmobiliaria conlleva riesgos. El promotor puede quebrar. Si esto ocurre, la vivienda no se entregará y usted podría perder su inversión. Por eso, desde 2008, los bancos ofrecen una garantía o Aval Bancario (ver más arriba).

Si el constructor incumple la fecha de entrega o las normas de construcción, puedes decidir prorrogar o rescindir el contrato. En este último caso, se te devolverán los depósitos. Para este tipo de acciones necesitará un abogado.

¿Cuánto cuesta?

Los gastos que conlleva la compra de una casa o un piso nuevo en España incluyen, por supuesto, los gastos de notaría. Por regla general, oscilan entre 400 y 1.500 euros, dependiendo del valor del inmueble.

La transacción inmobiliaria está sujeta al IVA, que asciende al 10% del precio de venta. En cambio, las viviendas nuevas no están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que asciende al 10% del precio de compra del inmueble.

Luego está el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se deriva de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la propiedad, dependiendo de la región.

Por último, tendrá que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que varía entre el 0,3% y el 1,3% del valor catastral del inmueble, el impuesto sobre residuos domésticos y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), que es del 19% para los no residentes.

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