L’Achat sur plan en Espagne, petit guide pratique

Avec un achat «sur plan», on acquiert un bien immobilier avant même sa construction. L’achat se fait donc avant la construction mais après que les plans aient été définis et le permis de construire déposé.
 

Ce qu’il faut savoir avant de signer

Pour pouvoir acheter une maison ou un appartement en Espagne, il faut avoir un passeport et un NIE (Numéro d’identification des Etrangers) que l’on peut se procurer auprès d’un commissariat de police. Il est aussi fortement recommandé de se faire accompagner dans toute la démarche d’achat par un agent immobilier et un avocat. En Espagne, le notaire authentifie l’acte d’achat, mais il incombe à l’acheteur de se renseigner sur la situation du bien.

Dans le cas d’un achat d’un bien immobilier neuf, il convient de s’informer sur plusieurs points et de rassembler un certain nombre de documents avant de signer le compromis de vente.
 

• Vérifiez la situation financière du promoteur. Est-ce une entreprise solide ? Est-elle en difficulté financière ?

• Il est conseillé de se procurer un Aval Bancario auprès d’une banque espagnole. Il s’agit d’une garantie bancaire qui couvrira vos pertes financières en cas de faillite du promoteur.

• Assurez-vous aussi que le promoteur fournit une garantie bancaire relative aux dépôts d’argent une fois que le permis a été accordé.

• Le promoteur doit aussi proposer des garanties constructeur (la garantie décennale notamment et les garanties sur les éléments de construction).

• Avant de signer tout contrat, le promoteur doit être en mesure de fournir tous les documents légaux concernant le terrain, le permis de construire…

• Procurez-vous aussi le certificat cadastral du terrain ainsi que le certificat relatif à la situation de planification (documents disponibles sur le site du cadastre espagnol).

Au-delà des garanties et des documents légaux, faites le point sur vos critères de recherche avec l’agent immobilier qui vous accompagne ainsi que le promoteur et n’hésitez pas à demander à voir un logement témoin.

Au moment de la signature du contrat de vente (ou compromis), assurez-vous que le document mentionne le montant de l’achat immobilier et la date limite d’achèvement des travaux.

Le vendeur demande généralement un acompte à la signature du contrat pour réserver le bien. Un deuxième dépôt est effectué au début de la deuxième phase des travaux et le reste est versé lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire.

A la remise des clés, le promoteur fournit un certificat de finalisation (ou Certificado final de Obra) et un permis de première occupation (Licencia de primera ocupación).
 

Avantages et risques

L’achat d’un bien immobilier neuf présente quelques avantages. L’achat peut coûter moins cher que pour un bien ancien, le logement est dessiné sur mesure dans la limite du possible, les délais de livraisons sont annoncés à l’avance…

Mais dans tout achat immobilier il existe aussi des risques. Le promoteur peut faire faillite. Dans ce cas, le bien ne sera pas livré et vous pourriez perdre votre investissement. C’est pour cela que depuis 2008 les banques proposent une garantie ou Aval Bancario (voir plus haut).

Si le constructeur ne respecte pas le délai de livraison ou les normes de construction, vous pouvez décider de prolonger ou de résilier le contrat. Dans ce dernier cas, vos dépôts vous seront restitués. Pour ce genre de démarche il faudra faire appel à un avocat.
 

Combien ça coûte ?

Parmi les frais liés à l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf en Espagne, il y a bien sûr les frais de notaires. En règle générale, ils varient entre 400 et 1500 euros selon la valeur du bien.

La transaction immobilière est soumise à l’IVA (TVA) qui s’élève à 10% du prix de vente. En revanche, un logement neuf n’est pas soumis à l’Impôt sur le Transfert de Propriété (ITP) qui représente 10 % du prix d’achat du bien.

Il y a ensuite la taxe sur les actes juridiques documentés (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ou AJD) qui découle de l’enregistrement du bien au registre de propriété. Elle varie de 0.5 à 1.5% de la valeur du bien selon les régions.

Enfin vous aurez à vous acquitter de l’impôt foncier (IBI) qui varie de 0.3 à 1.3% de la valeur cadastrale du bien, de la taxe sur les ordures ménagère et de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) qui s’élève à 19% pour les non-résidents.

E.B – MeretDemeures.com