IMMO : Bien préparer sa vente et vendre son bien immobilier

Les étapes phares d’une vente

Toute vente commence par l’estimation du prix de la propriété et la rédaction de l’annonce immobilière (prise des photos comprise). Dans cette démarche un vendeur peut décider d’agir seul ou de mandater une agence immobilière. Viennent ensuite les visites et l’étude des offres d’achat, étapes pendant lesquelles le vendeur peut être accompagné et aidé de son agent immobilier.

Pour pouvoir effectuer et finaliser la transaction, le vendeur a le devoir s’acquitter de ses obligations envers le futur acquéreur en réalisant les différents diagnostics relatifs à son bien immobilier. Dans certains cas, l’agence immobilière mandatée prend en charge la réalisation des diagnostics obligatoires. 

Ainsi pour vendre sa maison ou son appartement, il faudra être en mesure de présenter :

• Le certificat anti plomb (Crep). Il est réalisé pour les logements d’avant 1949 et sa validité est permanente.

• Le diagnostic amiante, pour les biens construits avant juillet 1997. Sa validité est permanente.

• Le certificat anti-termites dont la durée de validité est de 6 mois.

• L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité. Ces deux diagnostics sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans. Leur validité est de 3 ans.

• L’état des risques naturels et technologiques est un certificat qui informe l’acquéreur que le logement est dans une zone présentant un risque naturel, minier ou technologique (ERNMT). Il doit être délivré moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente.

• L’état de l’installation d’assainissement non collectif. Ce certificat concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans avant la signature de l’acte de vente.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il définit une estimation de la consommation énergétique du bien et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE est valable 10 ans.

Parmi les éléments obligatoires à présenter à l’acheteur, se trouvent aussi la garantie contre les vices cachés et la garantie d’éviction (qui le protège de toute remise en cause son droit de propriété). L’acquéreur doit également être informé de la présence d’équipements particuliers. Le dossier de vente doit contenir d’éventuels justificatifs de travaux (permis de construire ou de déclaration des travaux)…

Dans le cas de la vente d’un appartement en copropriété, la loi Carrez impose d’indiquer la superficie de la partie privative du lot à vendre. L’absence de la mention de la superficie peut justifier l’annulation de la transaction.

Le vendeur d’un appartement en copropriété a l’obligation de présenter le carnet d’entretien, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le montant des charges courantes et hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires…

Une fois ces documents montés au dossier, les deux parties peuvent procéder à la signature de la promesse de vente. Ce n’est pas un passage obligé de la transaction et elle n’engage que le vendeur qui réserve son bien pour l’acheteur. Pour réserver le bien, ce dernier verse une indemnité d’immobilisation auprès du notaire ou de l’agent immobilier. En cas de retrait de la part du vendeur, il récupère son argent.

L’acte qui engage les deux parties dans la démarche d’achat est la signature du compromis de vente. Au moment de la signature, l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie (entre 5 et 10 % du prix de vente). Le compromis fait mention de la description du bien, d’un inventaire des équipements qui restent (cuisine par exemple), des clauses obligatoires et spécifiques, de la date de disponibilité du bien et des diagnostiques immobiliers.

Si tout se passe bien, l’étape suivante est la signature de l’acte de vente devant le notaire ou en seing privé (entre acheteur et vendeur ou en présence d’un agent immobilier).

Coup de pouce à la vente

L’importance de rédiger correctement son annonce et de se munir de tous les documents nécessaire est incontestable. Mais pour vendre, il est tout autant important de présenter son produit avantageusement. Il est conseillé de finir les petits travaux en cours (jonction de parquet, finitions de peintures, réparations…).

Dépersonnaliser la décoration de la maison ou de l’appartement peut aussi faciliter la vente. Alléger la décoration, privilégier les teintes neutres pour la globalité, apporter des touches de couleurs pour marquer l’œil du visiteur… Mettre son bien immobilier au goût du jour aide les prospects à se projeter.

Appliquez les principes du Home Staging sans oublier que l’appartement ou la maison à vendre est un produit qui doit plaire au consommateur, soit à l’acquéreur potentiel. D’après les professionnels du secteur, un bien se vend plus rapidement (en moins de 60 jours) pour un budget dépensé n’excédant que rarement les 2% du prix de vente.

E.B – Meretdemeures.com.