Comment acheter une maison en Italie ? Le guide complet

L’Italie possède de nombreux atouts qui en font, sans hésiter, une destination de rêve pour s’acheter une résidence principale ou une maison de vacances. Un climat agréable, des paysages incroyables, 7600 km de littoral, un patrimoine historique inégalable, des plages paradisiaques, une gastronomie mondialement reconnue, la Dolce Vita… La liste des bonnes raisons de choisir l’Italie est infinie et, cerise sur le gâteau, l’immobilier reste très accessible.

Comment devenir propriétaire ? Quelles sont les choses à savoir et quels sont les pièges à éviter ? Nous répondons ici à toutes vos questions sur l’accession à la propriété en Italie.

1. Est-ce qu’un étranger peut acheter une maison en Italie ?

Si certains pays limitent l’accession à la propriété pour les étrangers, ce n’est pas le cas de l’Italie. Que vous soyez résident ou non, vous pouvez acheter une maison ou un appartement en Italie librement du moment que vous êtes citoyen de la Communauté Européenne.

Les ressortissants de pays non membres l’Union Européenne peuvent eux aussi devenir propriétaire en Italie. Cependant, ils doivent d’abord vérifier que les deux pays ont signé un traité de réciprocité. La règle de réciprocité implique qu’un étranger peut acheter une propriété en Italie seulement si son pays d’origine permet également aux Italiens d’y acquérir un bien.

Les acheteurs extra-communautaires doivent également être en possession d’un visa de séjour valide. Devenir propriétaire en Italie ne permet pas d’obtenir un visa, sauf si l’investissement rentre dans le programme Visa Doré.

2. Quelles sont les étapes clés pour un achat immobilier en Italie ?

• Trouvez le bien qui vous correspond

Commencez par définir le type d’investissement que vous souhaitez réaliser : résidence principale ou secondaire, investissement locatif… De ce choix découlent des spécificités fiscales qu’il est important de connaître en amont du projet.

Choisissez ensuite votre destination en fonction de votre projet. Tenez compte de la présence d’infrastructures de transports (aéroport, gares), de commerces, d’écoles, de structures de loisir, de points d’intérêts touristiques… 

Enfin trouvez le bien de vos rêves : un domaine en Toscane, un trullo dans les Pouilles, un bel appartement à Rome ou une maison à 1€ à rénover en Sicile ou en Sardaigne…

Pour plus de tranquillité, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier inscrit à la FIAIP ou à l’ANAMA (associations professionnelles italiennes). Ce dernier vous aidera à négocier votre achat et s’assurera que la transaction s’effectue en conformité avec la loi italienne.
 

• Faire les vérifications d’usage

Avant de faire une offre, vérifiez le statut juridique de la propriété via le registre foncier. Assurez-vous qu’il n’y a pas de dettes ou de litiges sur le bien. Il est préférable aussi de contrôler que la propriété est conforme au plan local d’urbanisme (pas de construction non déclarée ou non légale). Enfin, n’hésitez pas à demander une expertise immobilière pour évaluer l’état du bâti auprès d’un géomètre.
 

• Faire une offre et devenir propriétaire

Après avoir effectué toutes les vérifications d’usage vous pouvez enfin faire une offre.

L’offre d’achat se fait par écrit et s’accompagne d’un dépôt initial (caparra confirmatoria), d’une valeur allant de 10 à 20 % du prix de vente. Versé sur un compte séquestre, il sera considéré comme un acompte si l’offre est acceptée.

C’est le moment de confirmer les conditions de financement de ce projet d’achat immobilier avec votre banque. Il est d’ailleurs recommandé d’ouvrir un compte auprès d’une banque italienne pour faciliter la transaction. 

Une fois l’offre acceptée et le financement validé, vous pouvez signer le compromis de vente ou compromesso, qui engage les deux parties sur les termes de la vente (prix, délais, obligations). Le dépôt initial fait alors office d’acompte et de garantie. Ainsi, en cas de retrait de la part de l’acquéreur, le vendeur peut encaisser le dépôt comme dédommagement. Si le vendeur rompt le contrat de vente, le dépôt est restitué à l’acquéreur et le vendeur verse un dédommagement égal à la valeur du montant de l’acompte.

Au terme du délai défini par le compromis de vente, la signature de l’acte définitif de vente (rogito), devant le Notaire, officialise le transfert de propriété. Il faut ensuite enregistrer la propriété au registre Foncier (Catasto) auprès de l’Agenzia delle Entrate.

3. Quels sont les documents obligatoires à présenter devant notaire ?

• Pour l’acquéreur

Pour acheter un bien en Italie et signer l’acte définitif de vente, l’acquéreur doit disposer d’une pièce d’identité valide (avec un visa ou permis de séjour s’il n’est pas ressortissant de l’UE) et d’un Codice Fiscale. Ce numéro fiscal est nécessaire pour toute démarche administrative en Italie et par extension pour un achat immobilier. Il peut être obtenu auprès de l’Agenzia delle Entrate ou auprès du Guichet Unique pour l’Immigration pour les citoyens non membres de l’UE.

Parmi les pièces à présenter, il y a aussi un justificatif de domicile, un certificat d’état civil (si applicable), des relevés bancaires prouvant la solvabilité, des relevés d’impôts (pour pouvoir obtenir un prêt), le compromis de vente signé et la preuve du paiement du dépôt initial.
 

• Pour le vendeur

Le jour de la signature, le vendeur a l’obligation de porter au dossier : des documents d’identité valides ; le titre de propriété ; le plan cadastral de la propriété ; le certificat énergétique (APE) ; le certificat de conformité des installations électriques, de gaz et sanitaires ; l’attestation d’habitabilité qui confirme que la propriété est conforme aux normes de logement ; la situation hypothécaire du bien ou certificat de liberazione ipotecaria. Il devra aussi fournir les documents de copropriété (si applicable), le permis de construire avec les autorisations de travaux d’extension ou de rénovation et les documents fiscaux rattachés au bien dont la preuve du paiement des impôts locaux.

Les deux parties sont tenues d’apporter les relevés bancaires présentant trace des transactions liées à l’achat et la déclaration anti-blanchiment.

4. Quels sont les frais liés à la propriété en Italie ?

Les frais peuvent varier selon que l’achat immobilier concerne une résidence principale, une résidence secondaire ou s’il s’agit d’un investissement locatif :

• La taxe d’enregistrement(Imposta di registro) : 2% pour une résidence principale et jusqu’à 9% pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
• La TVA de 4 % pour les résidences principales neuves, de 10 à 22% pour les autres résidences (secondaires, luxe et investissement locatif).
• Lataxe hypothécaire forfaitaire de 50 € pour une résidence principale, 200 € en cas d’achat auprès d’un promoteur.
• La taxe cadastrale forfaitaire de 50 €.
• Les frais de notaire évalués entre 1 et 3 % du prix de vente.
• Les frais d’agence qui oscillent entre 3 et 4% du prix de vente, partagés entre le vendeur et l’acquéreur.
• Les frais de traduction assermentée pour les documents juridiques : environ 300€.
• L’IMU/TASI ou taxe foncière. La résidence principale est exonérée d’IMU, dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif l’impôt représente 0,76 à 1,06% de la valeur cadastrale du bien.
• La TARI ou taxe sur le traitement des déchets dont le montant varie entre 100 et 500 €/an.
• L’impôt sur le revenu pour les revenus locatifs qui sont imposés entre 23 et 43 %.
• Les charges de copropriété (variables).
• L’assurance habitation (variable).

5. Quels sont les pièges à éviter ?

La règle de base est de ne jamais se précipiter sur ce qui semble être l’affaire du siècle. Soyez attentifs aux situations juridiques floues, aux normes locales, aux frais cachés, à une proposition de paiement non déclaré…

Prenez toujours le temps de faire les vérifications d’usage, d’examiner les titres de propriété (atto di provenienza), de vous assurer que les installations sont conformes aux règles d’urbanisme et de prendre en compte les coûts cachés et annexes comme les frais d’entretien ou d’assurance.

Si l’achat implique des rénovations, consultez un professionnel pour faire expertiser le bien. Vérifiez les permis de construire, le zonage et faites réaliser une estimation des coûts.

Refusez les propositions de sous-déclaration de prix. Cette pratique, qui vise à faire payer une partie de l’achat « au noir » pour réduire les taxes, est illégale vous expose à de lourdes amendes en cas de contrôle.

Il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier qualifié pour acheter une maison ou un appartement en Italie. N’hésitez pas à faire appel à un notaire indépendant (non lié au vendeur).

Tout en restant vigilant, l’achat immobilier en Italie est une excellente opportunité. Les prix sont très attractifs dans de nombreuses régions du pays et le rendement locatif peut être excellent.

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