IMMO : La Floride, un petit paradis pour les investisseurs

La Floride, est l’un des états les plus plaisants des États-Unis. Avec une température moyenne annuelle de 26 °C et un bord de mer long de 1930 km (sans compter les îles), c’est notamment pour cette raison que la péninsule américaine est surnommée "Sunshine State". Cette région de plaines offre une nature préservée à l’image des Everglades ainsi que de grands centres urbains dynamiques.

À Orlando, Tampa, Fort Lauderdale ou encore Miami, les investisseurs se réapproprient cet État qui avait été fortement touché par la crise des subprimes de 2007. Aujourd’hui, la Floride attire des investisseurs latino-américains mais aussi européens (Allemands, Français et Belges).

Une législation favorable à l’acquéreur

Si la Floride attire autant les étrangers, c’est que la fiscalité y est clémente, notamment pour les Français. Sans parler de l’avantage que représente un Euro fort par rapport au dollar (1€ = 1.11 USD), la convention fiscale signée par la France et les États-Unis en 1994 facilite l’accès à la propriété. Parmi les mesures annoncée par la convention : la fin de la double imposition.

L’acquéreur est donc soumis à la seule législation de l’état de Floride, une aubaine à bien des sens. Il doit ainsi payer la taxe foncière locale (1.5 à 2% de la valeur estimée du bien par la ville, toujours inférieur au prix d’achat). Il est bien sûr soumis à l’impôt sur le revenu en Amérique, en sachant que l’imposition est calculée sur les revenus réels. De plus, la loi exige que le prix d’achat soit amorti en 27,5 ans. Les travaux de maintenance sont déduits des impôts, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 10% et du remboursement du prix d’un billet aller-retour vers la France (par an). Enfin, en cas de revente du bien, la plus-value est imposée à 15% aux États-Unis (contre 19% en France pour une plus-value inférieure à 50 000 €).   

Il faut savoir qu’en Floride, le bailleur est également très protégé par la loi ce qui représente un atout majeur dans la perspective d’un placement locatif. Ainsi en cas de non-paiement du loyer, le locataire est expulsé sous 45 jours. Les baux de location sont renouvelables tous les ans ce qui implique une possible renégociation du loyer.

Une démarche d’achat simplifiée

Pour commencer, le futur propriétaire n’est pas obligé de posséder la carte verte pour acquérir un bien sur le territoire américain. En revanche, il faudra verser un acompte d’environ 40% du montant de l’investissement et avoir des réserves d’argent équivalente à 12 mois de frais (entretiens, taxes…). Il est donc préférable d’avoir un compte bancaire sur place.

Les États-Unis utilisent une base de données immobilière, unique pour chaque État, accessible par tous les agents immobiliers. Grâce à ce système, le Multiple Listing Service, l’acquéreur n’aura pas besoin de consulter plusieurs agences pour trouver un bien car elles ont accès à la même liste d’annonces. En Floride c’est l’agent immobilier qui représente l’acheteur tout le long du processus d’achat, il est donc important de bien choisir son agent. Autre point positif : les frais d’agence (généralement de 6%) sont à la charge du vendeur.

Des prix encore attractifs

Les prix ont fortement baissés suite à la crise des subprimes. Si depuis ils remontent chaque année et se sont appréciés de 28% entre 2009 et 2019, investir en Floride reste très intéressant pour les européens. Conséquence directe de la crise, il est encore possible de trouver un bien à prix cassé, par le biais de Short Sales (ventes à découvert) ou de Foreclosures (ventes sur saisie).

En moyenne, il faut compter 1616 € au m² en Floride contre 2040 € en France. Les prix peuvent varier du quitte au double selon les villes pour dépasser les 11 000 € du m² pour des biens de prestige dans certains quartiers de Miami comme Miami Beach. Cela reste toutefois inférieur aux prix rencontrés sur un marché équivalent à Paris ou sur la côte d’Azur. Dans le comté de Miami, les prix actuels oscillent entre 2200 et 9000 € du m² pour des villes comme Coral Gables et Key Biscayne, et de 1140 à 3200 € au m² dans des villes comme Aventura. 

Miami est en plein essor et les investissements y sont conséquents. Les quelques 170 chantiers entamés dans le cadre d’un projet de développement urbain lui ont valu d’être rebaptisée Miami 2020. Les programmes neuf se multiplient, notamment dans des quartiers comme Brickell Hight, tandis que la population ne cesse de croître, ce qui rend la ville très attractive pour du locatif. Premier port de croisière au monde, elle affiche le plus fort taux de croissance (à deux chiffres) du pays et fait, sans aucun doute, rêver les investisseurs.

D’autres villes de Floride ont aussi de quoi ravir les futurs acquéreurs. Orlando, la première ville touristique des États-Unis (avec 60 millions de touristes chaque année) affiche une croissance record et les prix n'ont pourtant pas encore atteint leur valeur d'avant crise. Dans plusieurs ville de Floride les prix ont augmenté cette année comme à Orlando (+10%), Jacksonville (+10%) ou Fort Lauderdale (8%). Les experts estiment qu'ils ne sont pas à leur plus haut niveau et qu'il est encore très interessant d'investir sur ces secteurs. 

La revente d’un bien permet encore de réaliser une jolie plus-value tandis que le rendement locatif tourne autour de 7%. Les prix en Floride n’ont toujours pas retrouvé leur niveau initial et la croissance économique du territoire est au beau fixe, ce qui en fait un excellent terrain d’investissement.

E.B – Meretdemeures.com.

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