La Floride, un petit paradis pour les investisseurs

Des mesures fiscales favorables à l’acquéreur

Si la Floride attire autant les étrangers, ce n’est pas seulement pour son climat et ses paysages. C’est aussi parce que la fiscalité y est clémente, notamment pour les Français. La convention fiscale signée par la France et les États-Unis en 1994 facilite l’accès à la propriété avec la fin de la double imposition dès que l’on devient résident fiscal de l’Etat de Floride. L’acquéreur est donc soumis aux seules législations de l’Etat Fédéral et de la Floride.

La Floride ne prélève pas l’impôt d’Etat sur le revenu des particuliers, ni d’impôt sur la fortune immobilière, ni droits de succession. Cependant un résident de Floride reste redevable de l’impôt fédéral sur le revenu.

Plusieurs frais de maintenance et de gestion d’un bien immobilier peuvent être déduits des impôts sur les revenus locatifs. C’est le cas par exemple des frais d’entretien, de rénovation ou de réparation, des charges de copropriété et de la taxe foncière ou encore des frais de déplacement liés à la gestion du bien.

En cas de revente, l’Etat fédéral prélève un impôt sur la plus-value à un taux de 15% (contre 19% en France par exemple). Les propriétaires non-résidents sont aussi soumis au FIRPTA (Foreign Investment in Real Propperty Tax), loi fiscale américaine qui impose une retenue à la source de 15 % du prix de vente brut. Pour obtenir le remboursement du FIRTPA, le vendeur doit effectuer sa déclaration fiscale suite à la vente.
 

Acheter un bien en Floride c’est assez simple

Pas de documents administratifs nécessaires.
Pour commencer, il n’est pas nécessaire de posséder une carte verte, un visa spécifique ou un numéro de sécurité sociale pour acheter un bien sur le territoire américain. D’ailleurs, devenir propriétaire ne permet pas d’obtenir la carte verte.

Un financement simplifié.
Les banques américaines proposent des prêts spécifiques pour les non-résidents (Foreign National Loans) sous réserve d’avoir un apport de 30 à 40 % du montant de l’investissement.

Un accès unique à toutes les annonces immobilières.
Les États-Unis utilisent une base de données immobilière unique pour chaque État, le Multiple Listing Service, accessible à tous les agents membres d’une association MLS. Avec ce système, l’acquéreur n’a pas besoin de consulter plusieurs agences immobilières pour trouver un bien car elles ont, en principe, accès à la même liste d’annonces.

Des professionnels pour vous accompagner.
L’agent immobilier de l’acheteur (Buyer’s Agent) a accès à la base de données des annonces, négocie les prix, rédige l’offre d’achat… La commission sur la vente, qui s’élève à environ 6% du prix d’achat, est répartie entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acquéreur.

L’autre figure incontournable d’un achat immobilier en Floride c’est l’avocat immobilier (Closing Agent). L’avocat effectue les vérifications d’usage de la propriété (titre de propriété, zonage, risques…), il gère le dépôt de garantie, rédige l’acte de vente et supervise la clôture de la vente (Closing). Ses honoraires sont généralement inclus dans les frais de clôture (1.5 à 3%).

Un achat immobilier rapide.
L’achat d’un bien est relativement simple une fois bien accompagné. La vente peut être conclue en 10 jours pour les achats en comptant, ou en 30 à 50 jours pour les achats financés par prêt bancaire. L’acte de vente peut-être signé à distance (Remote Online Notarization).
 

Un marché immobilier floridien attractif

En 10 ans, les prix de l’immobilier en Floride n’ont cessé de monter. En 2025, le prix médian de vente en Floride est de 430 000 $ et le prix médian pour l’achat d’un bien à Miami est passé de 218 000 $ en 2015 à 530 000 $ en 2025. La pandémie de Covid 19 a provoqué un afflux massif d’acquéreurs américains vers le Sunshine State, contribuant notamment à une hausse record des prix de 44% entre 2021 et 2023.

En moyenne, il faut compter 3800 € au m² en Floride en 2025. Les prix varient selon les villes pour atteindre 7000 €/m² à Miami, 3500 €/m² à Orlando ou 4000 €/m² à Tampa. Cela reste toutefois inférieur aux prix rencontrés sur un marché équivalent à Paris ou sur la Côte d’Azur.

Cependant, les professionnels du secteur s’accordent à dire que les prix devraient baisser en cours d’année. Une tendance qui résulte notamment de la hausse du nombre de biens à vendre sur le marché, combinée à la hausse des taux d’intérêts. D’après realtor.com, il n’y avait pas moins de 168 700 maisons individuelles sur le marché immobilier floridien en février 2025 (+40 % par rapport à l’année précédente).

La revente d’un bien permet encore de réaliser une jolie plus-value tandis que le rendement locatif tourne entre 6 et 8%. Les prix devraient se stabiliser voire baisser et la croissance économique du territoire est solide, ce qui en fait un excellent terrain d’investissement.