Acheter une maison en Grèce : bons plans et avantages fiscaux à connaître

Vous souhaitez acheter une maison en Grèce ? Découvrez les dispositifs fiscaux, aides à l’installation et bons plans à connaître avant de vous lancer.

Avec ses îles, ses villages traditionnels et des milliers de kilomètres de côtes, la Grèce attire depuis longtemps les acquéreurs à la recherche d’une maison au soleil. Mais au-delà des destinations les plus touristiques, le pays cherche aujourd’hui à redynamiser certains territoires confrontés au vieillissement et à la baisse de leur population.

La Grèce n’a pas adopté le principe des maisons à 1 euro popularisé par certaines communes italiennes. En revanche, plusieurs mesures sont de véritables bons plans pour ceux qui souhaitent acheter une maison en Grèce et s’y installer durablement : aide à la relocalisation pouvant atteindre 10 000 €, réduction de la taxe foncière grecque et avantages spécifiques dans les petits villages. Voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter une maison en Grèce.

1. Acheter une résidence secondaire en Grèce : les bons plans à connaître
2. Aides pour s’installer en Grèce : jusqu’à 10 000 € dans certaines communes
3. S’installer en Grèce : Golden Visa et fiscalité pour les nouveaux résidents
4. Acheter une maison dans un village grec : quels avantages fiscaux ?
5. Où acheter une maison pas chère en Grèce ?
FAQ – Fiscalité, Golden Visa et démarches à connaître

1. Acheter une résidence secondaire en Grèce : les bons plans à connaître

En Grèce, il n’existe pas de prime destinée spécifiquement à financer l’achat d’une résidence secondaire par un étranger. Certains dispositifs fiscaux contribuent à réduire le coût d’acquisition ou de détention d’un bien.

C’est le cas, par exemple, de la réduction de l’ENFIA, l’impôt foncier annuel grec. Une habitation correctement assurée contre les catastrophes naturelles ouvre droit à une réduction pouvant atteindre 20 % si la valeur fiscale du bien n’excède pas 500 000 €. Au-delà, l’abattement est de 10 %.

Certains logements neufs sont aussi susceptibles d’être soumis à une suspension de TVA lorsque le promoteur a opté pour ce régime. Dans ce cas, le droit de mutation immobilière (3 %) s’applique à la place de la TVA (24 %). Cette mesure est actuellement prolongé jusqu’au 31 décembre 2026.

2. Aides pour s’installer en Grèce : jusqu’à 10 000 € dans certaines communes

Si vous souhaitez vous installer durablement en Grèce, vérifiez votre éligibilité à l’aide financière à la relocalisation. Dans le cadre de sa politique de lutte contre le déclin démographique, le pays propose une aide pouvant atteindre 10 000 € aux ménages qui s’installent dans certaines communes.

Cette initiative a d’abord été lancée dans l’Évros, en Macédoine-Orientale-et-Thrace, notamment dans les municipalités de Soufli, Didymoteicho et Orestiada. En janvier 2026, le gouvernement a annoncé l’extension du dispositif à six nouvelles unités régionales : Kastoria et Florina, en Macédoine-Occidentale ; Serres, Kilkis et Pella, en Macédoine-Centrale ; et Drama, en Macédoine-Orientale-et-Thrace.

Toutefois, il ne s’agit pas d’une incitation à l’achat immobilier. La prime vise avant tout à encourager l’installation permanente de nouveaux habitants. Pour autant, elle reste intéressante pour un propriétaire qui envisage de transformer une résidence secondaire en résidence principale.

Le programme de relocalisation a progressivement été élargi afin de faciliter l’installation de nouveaux habitants, y compris en provenance d’autres pays européens.

Maisons à vendre en Macédoine Centrale

3. Vivre en Grèce : Golden Visa et fiscalité pour les nouveaux résidents

Pour les étrangers qui souhaitent vivre en Grèce, plusieurs dispositifs rendent le projet plus attractif.

Les ressortissants de pays extérieurs à l’Union européenne ont la possibilité de demander le Golden Visa grec, un titre de séjour de cinq ans renouvelable accordé sous conditions d’investissement immobilier. Le Golden Visa n’entraîne pas automatiquement le statut de résident fiscal.

La Grèce propose par ailleurs plusieurs régimes fiscaux préférentiels à ceux qui s’établissent fiscalement dans le pays. Les retraités percevant une pension étrangère peuvent, sous conditions, bénéficier d’une taxation de 7 % sur leurs revenus de source étrangère pendant 15 ans. Un régime spécifique existe également pour les contribuables fortunés qui font de la Grèce leur pays de résidence et qui y réalisent un investissement important.

Enfin, la Grèce a conclu avec de nombreux pays des conventions fiscales destinées à éviter la double imposition sur les revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

Ces avantages concernent donc des profils différents : le Golden Visa facilite le séjour des acheteurs non européens, tandis que les régimes fiscaux s’adressent aux personnes qui deviennent résident fiscal en Grèce.

4. Acheter une maison dans un village grec : quels avantages fiscaux ?

Acheter une maison dans un petit village grec donne parfois accès à une autre mesure : l’allègement de l’ENFIA, l’impôt foncier grec.

Certaines résidences principales situées dans des localités comptant jusqu’à 1 500 habitants, voire 1700 habitants dans certaines zones frontalières, bénéficient d’une réduction fixe de 50 % de l’ENFIA. Dès 2027, les biens éligibles seront totalement exonérés d’impôt foncier.

Cet avantage s’adresse aux résidents fiscaux grecs dont le logement principal se situe dans une localité éligible et dont la valeur n’excède pas 400 000 €. Les biens utilisés uniquement comme résidence secondaire sont exclus du dispositif.

Ces mesures permettent ont pour objectif de renforcer l’attractivité de certains villages grecs proches de la mer, souvent moins exposés à la pression immobilière que les destinations touristiques les plus connues.

5. Où acheter une maison pas chère en Grèce ?

Les communes actuellement concernées par l’aide à la relocalisation de 10 000 € ne correspondent pas nécessairement aux destinations balnéaires les plus recherchées par les acheteurs internationaux. En revanche, la réduction de l’ENFIA dans les petites localités couvre un territoire beaucoup plus vaste et concerne de nombreux villages de Grèce.

Le Péloponnèse est une destination intéressante pour ceux qui souhaitent acheter une maison près de la mer sans nécessairement choisir une île. Entre petits ports, villages traditionnels, oliveraies et longues côtes méditerranéennes, la région offre encore des biens à des prix plus accessibles que dans certaines destinations très touristiques.

Maisons et appartements pas chers dans le Péloponnèse

Les îles Ioniennes ou la Crète offrent également des possibilités dans de petites communes situées à l’écart des stations les plus fréquentées, parfois à quelques kilomètres seulement du littoral. Les maisons traditionnelles et les biens à rénover offrent souvent de belles opportunités de revalorisation.

Maisons et appartements pas chers dans les Îles Ioniennes Maisons et appartements pas chers en Crète

La Macédoine centrale est une alternative intéressante, notamment en Piérie ou dans certaines communes de Chalcidique. Plusieurs villages de moins de 1 500 habitants sont situés à proximité du littoral, tandis que les prix immobiliers restent généralement plus modérés que dans les destinations insulaires les plus touristiques.

Maisons et appartements pas chers en Macédoine centrale

FAQ – Fiscalité, Golden Visa et démarches à connaître

Existe-t-il des maisons à 1 euro en Grèce ?

Non, la Grèce ne dispose pas d’un programme de maisons à 1 euro comparable à ceux mis en place par certaines communes italiennes. Les pouvoirs publics privilégient plutôt des aides à l’installation dans les territoires en déclin démographique et des avantages fiscaux liés à certaines propriétés.

Peut-on profiter d’avantages fiscaux sans devenir résident fiscal grec ?

Oui, certains avantages sont liés au logement et non au lieu de résidence du propriétaire. C’est le cas de la réduction de l’ENFIA accordée aux habitations assurées contre le séisme, l’incendie et les inondations. En revanche, d’autres dispositifs, comme l’allègement de l’ENFIA dans les petits villages ou l’aide à la relocalisation, nécessitent d’y établir sa résidence principale.

Un propriétaire de résidence secondaire peut-il bénéficier d’une réduction de l’ENFIA ?

Oui. Le propriétaire d’une résidence secondaire suffisamment assurée contre les principaux risques naturels peut profiter d’une réduction de 20 % de l’ENFIA lorsque la valeur fiscale du bien ne dépasse pas 500 000 €, et de 10 % au-delà, pour une année complète d’assurance. Si la couverture est souscrite pour une durée inférieure à un an, la réduction est calculée au prorata, à condition que le logement soit assuré pendant au moins trois mois.

Acheter une maison en Grèce permet-il d’obtenir un Golden Visa ?

Pour les ressortissants de pays extérieurs à l’Union européenne, certains investissements immobiliers peuvent ouvrir droit au Golden Visa, un titre de séjour renouvelable. Les seuils d’investissement varient selon la localisation et la nature du bien. Les citoyens de l’Union européenne n’ont, quant à eux, pas besoin de Golden Visa pour résider en Grèce.

Quels frais prévoir pour acheter une maison en Grèce ?

L’acquéreur doit s’acquitter du droit de mutation immobilière de 3 % de la valeur taxable du bien, auquel s’ajoute une contribution au profit des collectivités locales. Il faut également tenir compte des frais de notaire, d’enregistrement et, selon le projet, des honoraires d’agence, d’avocat ou d’ingénieur.

Faut-il un numéro fiscal grec pour acheter un bien immobilier ?

Oui. Un acheteur étranger, qu’il réside ou non en Grèce, doit obtenir un numéro fiscal grec (AFM) avant l’acquisition. Il est aussi nécessaire pour les démarches fiscales liées à la transaction et, une fois propriétaire, pour déclarer le bien et s’acquitter de l’ENFIA.

La Grèce offre de nombreuses possibilités pour concrétiser un projet immobilier au soleil. Découvrez les maisons et appartements à vendre en Grèce sur Mer et Demeures :

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