Il crowdfunding immobiliare in Francia, come funziona?

Dai suoi primi passi alla fine degli anni '90, il crowdfunding ha conquistato il cuore degli utenti di internet e si è diffuso in molti settori (musicale, cinematografico, tecnologico...). Nel 2010, alcune piattaforme francesi hanno iniziato a interessarsi all'immobiliare. Nel 2025, 34 piattaforme di crowdfunding offrono la possibilità di investire, insieme ad altri, nella realizzazione di uno stesso progetto immobiliare. 

Secondo lo studio condotto dall'associazione Financement Participatif France (FPF) e Mazars, il finanziamento partecipativo globale è stato moltiplicato per 12 dal 2015, per un totale di 9 miliardi di euro. Nel 2023, il settore immobiliare ha rappresentato il 55,6% della raccolta globale con 1.161 milioni di euro raccolti. Nel 2024, 642 progetti sono stati rimborsati. 

Se questa pratica seduce è perché propone di semplificare al massimo l'investimento immobiliare. Infatti, basta all'utente iscriversi, cliccare e attendere la fine del progetto. Tuttavia, non tutti i clic sono uguali e ogni progetto rappresenta un impegno e una struttura finanziaria specifica.
 

1. Quali tipi di operazioni sono finanziate con il crowdfunding? 
2. Quali sono le strutture finanziarie possibili nel crowdfunding? 
3. Come investire nel crowdfunding immobiliare? 
4. Come viene tassato il crowdfunding? 
5. Come scegliere il giusto progetto di finanziamento partecipativo?

Quali tipi di operazioni sono finanziate con il crowdfunding?

 

• Promozione immobiliare. È possibile finanziare la costruzione di un programma immobiliare residenziale, di uffici o di spazi commerciali... con l'obiettivo di venderlo.
• Ristrutturazione e trasformazione. Si può partecipare all'acquisto di un immobile da ristrutturare con lo scopo di ottenere un guadagno dalla vendita o un rendimento locativo annuale. Ciò può includere la trasformazione di locali commerciali o uffici in alloggi.
• Divisione fondiaria. Si investe nella suddivisione e nella rivendita di terreni.
• Urbanizzazione di terreni. Si partecipa a un programma di acquisto e urbanizzazione di terreni per la successiva vendita.
• Creazione di alloggi sociali.
• Demolizione e ricostruzione di strutture moderne o destinate a un nuovo utilizzo.
• Acquisto e rivendita strategica. È un modello che permette di finanziare l'acquisto di un immobile sottovalutato (asta, successione, edificio antico...) con alto potenziale.

Quali sono le strutture finanziarie possibili nel crowdfunding?

Il crowdlending o finanziamento tramite prestito obbligazionario: è la struttura più comune. Gli investitori prestano fondi al promotore e ricevono poi interessi a un tasso fisso noto in anticipo, la cui distribuzione può avvenire regolarmente o alla fine dell'operazione.

Il crowdequity o investimento in capitale. Si diventa azionisti del progetto o dell'azienda che finanzia l'operazione immobiliare e si condividono i profitti.

Il finanziamento ibrido: combina un prestito a tasso fisso (prestito obbligazionario) con una partecipazione ai profitti.

Come investire nel crowdfunding immobiliare? 

 

Si può investire come privato, a titolo personale. La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding lo consente. È importante scegliere il proprio progetto verificando il tasso di rendimento, solitamente compreso tra l'8% e il 12%, con una durata che varia tra i 12 e i 36 mesi, oltre ai rischi associati. L'importo minimo investito è generalmente di 1.000 €, ma può variare a seconda delle piattaforme. Si recupera il capitale iniziale e gli interessi una volta completato il programma. 

È possibile anche investire tramite una SCI (Società Civile Immobiliare). Come membro di una SCI, si ottiene un rendimento proporzionale al proprio apporto. Si diventa azionisti e si partecipa a un progetto di vendita o di gestione locativa con una durata indefinita, condividendo profitti e rischi. 

Una holding (SARL, SAS, SCI o SA) può investire nel crowdlending o nel crowdequity. In alcuni casi, la holding detiene quote nella società civile di costruzione-vendita (SCCV) che realizza il progetto. Gli investitori recuperano i loro fondi e profitti una volta completata la commercializzazione del progetto. Costituire una holding permette di diversificare gli investimenti riducendo al contempo il carico fiscale.
 

Come viene tassato il crowdfunding?

 

Per i privati, gli interessi dell'investimento sono soggetti al PFU (Prelievo forfettario unico) o Flat Tax del 30%, di cui il 12,8% di imposta sul reddito e il 17,2% di contributi sociali. Non si è soggetti all'IFI (Imposta sulla Fortuna Immobiliare) poiché questi investimenti sono considerati strumenti finanziari. 

L'investimento in una SCI è soggetto all'imposta sul reddito per default, il che significa che i ricavi generati dalla SCI sono inclusi nella dichiarazione dei redditi dei soci. Tuttavia, una SCI può optare per l'imposta sulle società (IS), nel caso di un'attività commerciale. In questo caso, è soggetta all'IS con un'aliquota del 25%, o del 15% per profitti inferiori a 42.500 €. È inoltre soggetta all'imposta sulla distribuzione dei dividendi ai soci con un'aliquota forfettaria del 30% (PFU o Flat Tax). 

Una holding è soggetta all'imposta sulle società (IS) con un'aliquota standard del 25% o ridotta al 15% per profitti fino a 42.500 € per le piccole imprese. Se la holding detiene almeno il 5% delle quote di una delle sue filiali (SCCV, ad esempio), può beneficiare del regime madre-figlia ed essere esentata fino al 95% sui dividendi ricevuti. La holding non è soggetta al PFU del 30% sui redditi generati dagli investimenti in crowdfunding immobiliare, né all'IFI.
 

Come scegliere il giusto progetto di finanziamento partecipativo? 

 

Il crowdfunding immobiliare permette di guadagnare denaro sulla marginalità del promotore grazie a un processo di investimento semplificato tramite piattaforme dedicate. 

Esistono rischi, ma sono limitati e proporzionali alla redditività annunciata. Come per ogni investimento, si potrebbe perdere il capitale investito. Inoltre, l'aumento dei costi di costruzione potrebbe ridurre il margine di profitto e il guadagno atteso. 

Che si decida di investire in un nuovo progetto tramite un prestito obbligazionario o nella ristrutturazione di un edificio antico tramite una SCI, è importante verificare la solidità del progetto, la durata del blocco dei fondi e il tasso di pre-commercializzazione delle unità. Per maggiore sicurezza, è consigliabile scegliere piattaforme trasparenti, conformi alla normativa vigente e autorizzate dall'Autorità dei Mercati Finanziari.