Le fasi chiave per comprare una casa in Portogallo

Sebbene i vantaggi fiscali per gli investitori stranieri siano stati recentemente modificati, il Portogallo continua ad attirare molti espatriati e pensionati.

Nel 2025, il costo della vita è ancora in media inferiore del 20% rispetto ad altri paesi europei come la Francia. A questo si aggiunge un tasso di soleggiamento annuo di oltre 2800 ore e misure fiscali ancora interessanti.
 

Come acquistare un immobile in Portogallo?

Farsi accompagnare da un professionista.
Per diventare proprietario di una casa o di un appartamento in Portogallo, è fondamentale affidarsi a professionisti di fiducia che vi aiuteranno in tutte le fasi. Scegliete un agente immobiliare autorizzato con numero AMI (carta professionale portoghese), un avvocato e un notaio iscritti all’Ordine degli Avvocati.

Nella maggior parte dei casi, l’avvocato si occupa delle verifiche sull’immobile e della preparazione della documentazione necessaria. È inoltre necessario un avvocato specializzato per redigere il contratto di vendita e assicurarsi che tutti i debiti e gli oneri legati alla proprietà siano regolati prima della transazione.

Ottenere il NIF.
Rilasciato dall’ufficio delle imposte locale, il Numero di Identificazione Fiscale (Número de Contribuinte) è indispensabile per acquistare un immobile in Portogallo. È obbligatorio per qualsiasi procedura fiscale, come l’apertura di un conto bancario, l’acquisto di un immobile o il pagamento delle tasse. Se non risiedete in Portogallo, dovrete nominare un rappresentante fiscale domiciliato nel paese per farne richiesta.

Verificare lo stato legale dell’immobile.
Consultate il registro fondiario locale (Conservatória do Registo Predial) per assicurarvi che il venditore sia il legittimo proprietario. Ottenete anche il libretto catastale (Caderneta Predial) e la scheda tecnica dell’edificio, che specifica la tipologia dell’immobile, il numero di stanze, la posizione, ecc.

Tra gli altri documenti da presentare vi sono una copia del permesso d’uso (Licença de Utilização) e della licenza di abitabilità, che certificano che l’immobile è stato ispezionato dalle autorità locali ed è conforme alle normative vigenti.

Se la proprietà si trova in un complesso turistico, è consigliato verificare la validità delle licenze del complesso presso il municipio e l’esistenza di un titolo costitutivo registrato presso il registro fondiario e il centro nazionale del turismo (Turismo de Portugal LP).

Firmare il contratto di vendita.
Una volta completate queste procedure, si può firmare il contratto di vendita (Contrato de Compra e Venda). Questo documento vincola legalmente entrambe le parti: se il venditore non rispetta i suoi obblighi, dovrà rimborsare il doppio della caparra versata dall’acquirente. Al contrario, se l’acquirente si ritira, perderà l’acconto versato.

Infine, l’atto di vendita definitivo viene firmato davanti a un notaio. Se l’acquirente non parla portoghese, può essere fornita una traduzione per garantire la piena comprensione del contratto.
 

Quali sono i costi legati alla proprietà in Portogallo?

Pagare le imposte relative all’acquisto dell’immobile.
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) deve essere pagato prima della firma dell’atto di vendita dal notaio. Il suo importo è calcolato in base al valore dell’immobile, con un’aliquota fino al 6% per le transazioni superiori a 500.000 € per l’immobiliare residenziale. Per i terreni edificabili, l’aliquota è del 5%, mentre gli immobili residenziali con un valore inferiore a 90.000 € sono esenti.

L’IMI è l’equivalente dell’imposta sulla proprietà. Il suo tasso, stabilito dai comuni, varia generalmente tra lo 0,3% e lo 0,45% del valore fiscale dell’immobile o VPT (Valor Patrimonial Tributário).

A seconda del tipo di investimento effettuato, possono essere applicate altre tasse, come il bollo annuale per l’acquisto di un immobile di valore superiore a 1 milione di euro, l’imposta sui redditi da locazione o l’imposta sulle plusvalenze immobiliari in caso di vendita.
 

Quale status per i proprietari stranieri in Portogallo?

Lo status di residente fiscale.
Avete deciso di trasferirvi stabilmente in Portogallo? Se soggiornate nel paese per più di 183 giorni all’anno, diventate residente fiscale e sarete tassati sui vostri redditi mondiali secondo l’aliquota dell’IRS (l’imposta sul reddito portoghese).

Lo status di residente non abituale (RNH).
Risiedete in Portogallo per più di 183 giorni all’anno, ma non vi avete vissuto nei cinque anni precedenti e svolgete una professione ad alto valore aggiunto secondo la Classificazione Portoghese delle Professioni; Potete quindi beneficiare dello status di Residente Non Abituale (RNH 2.0) per 10 anni e di un’aliquota fiscale ridotta al 20% sui vostri redditi.

Il Golden Visa.
Permette ai cittadini non europei di ottenere lo status di residente investendo in immobili commerciali o residenziali. L’ottenimento del Golden Visa è soggetto a determinate condizioni: importo minimo dell’investimento, zone geografiche limitate in base al tipo di investimento, ecc.

Lo status di non-residente.
Se non trascorrete più di 183 giorni all’anno in Portogallo, manterrete la residenza fiscale nel vostro paese di origine. In Portogallo, sarete tassati solo sui redditi locali, come quelli derivanti da affitti.