Home Staging: Hilft es wirklich, eine Immobilie schneller zu verkaufen?

Auf einem Immobilienportal wie Mer et Demeures beginnt die Entdeckung einer Immobilie meist mit dem Inserat und den Fotos. Die Präsentation des Objekts spielt daher eine wichtige Rolle, um Aufmerksamkeit zu wecken, Interesse an der Anzeige zu erzeugen und schließlich eine Besichtigung anzustoßen. Laut der Studie 2025 der National Association of Realtors (NAR) halten in den USA 73 % der Makler, die Käufer vertreten, Immobilienfotos für besonders wichtig für ihre Kunden.

Genau an diesem ersten Eindruck setzt Home Staging an. Ziel ist es nicht, eine Immobilie vollständig umzugestalten oder sie nach dem persönlichen Geschmack des Eigentümers zu dekorieren. Vielmehr sollen ihre Vorzüge, Raumverhältnisse und Einrichtungsmöglichkeiten hervorgehoben werden, damit sich potenzielle Käufer leichter vorstellen können, dort zu leben. Die Methode entstand vor mehr als fünfzig Jahren in den USA und wird inzwischen auf zahlreichen Immobilienmärkten eingesetzt.



1. Was ist Home Staging?
2. Vom amerikanischen Konzept zum internationalen Instrument des Immobilienmarketings
3. Hilft Home Staging wirklich dabei, eine Immobilie schneller zu verkaufen?
4. Was kostet Home Staging und welche Rendite ist zu erwarten?
5. Wie gelingt Home Staging bei einem Haus oder einer Wohnung?
6. Virtuelles Home Staging und KI: Wie weit sollte man gehen?
FAQ: Alles Wissenswerte über Home Staging beim Immobilienverkauf

1. Was ist Home Staging?

Beim Home Staging geht es darum, eine zum Verkauf bestimmte Immobilie vorzubereiten und möglichst vorteilhaft zu präsentieren. Dazu können das Entrümpeln der Räume, eine neue Anordnung der Möbel, kleinere Reparaturen, eine bessere Beleuchtung, neutralere Farben oder das vorübergehende Hinzufügen dekorativer Elemente gehören.

Damit unterscheidet sich Home Staging von der Innenraumgestaltung. Ein Interior Designer versucht in der Regel, ein Ambiente zu schaffen, das den Vorlieben und Nutzungsgewohnheiten der Bewohner entspricht. Ein Home Stager verfolgt ein anderes Ziel: Die Immobilie soll für möglichst viele potenzielle Käufer verständlich und attraktiv wirken.

Home Staging ersetzt nicht die weiteren Schritte, die notwendig sind, um eine Immobilie richtig auf den Verkauf vorzubereiten. Eine renovierungsbedürftige Elektroinstallation, ein beschädigtes Dach oder Feuchtigkeitsprobleme verschwinden selbstverständlich nicht durch ein paar Kissen oder eine neue Leuchte. Home Staging beeinflusst vor allem die Wahrnehmung der Räume und konzentriert sich auf Mängel, die sich leicht beheben lassen.

Diese Logik erklärt, warum die häufigsten Maßnahmen vergleichsweise einfach bleiben. In ihrer Erhebung von 2025 berichtet die NAR, dass 91 % der befragten Verkäufermakler empfehlen, die Immobilie zu entrümpeln, 88 % zu einer gründlichen Reinigung raten und 77 % empfehlen, das äußere Erscheinungsbild zu verbessern.

2. Vom amerikanischen Konzept zum internationalen Instrument des Immobilienmarketings

Die Geschichte des Home Staging beginnt in den 1970er-Jahren in den USA. Die Immobilienmaklerin Barb Schwarz übertrug das Prinzip der Inszenierung aus dem Theater auf Wohnimmobilien: Ein Haus sollte vor der Vermarktung gezielt vorbereitet werden, um potenziellen Käufern sein Potenzial besser zu vermitteln. Sie machte diesen Ansatz unter der Bezeichnung „Home Staging“ bekannt.

Die Methode professionalisierte sich anschließend schrittweise. 1999 wurde die International Association of Home Staging Professionals (IAHSP) gegründet, die sich als erste ausschließlich der Branche gewidmete Berufsorganisation bezeichnet.

Später verbreitete sich das Konzept auch in Europa. 2012 wurde in Italien die Associazione Professionisti Home Staging Italia gegründet, während das Vereinigte Königreich und Irland seit 2018 über eine eigene Home Staging Association verfügen.

Parallel dazu hat die Entwicklung von Immobilienportalen die Bedeutung einer gelungenen Immobilienpräsentation erhöht. Käufer können heute innerhalb weniger Minuten Dutzende Häuser und Wohnungen vergleichen, teilweise sogar in verschiedenen Ländern. Für internationale Käufer, die eine erste Auswahl aus der Ferne treffen, sind hochwertige Fotos und klar verständliche Räume daher besonders wichtig.

3. Hilft Home Staging wirklich dabei, eine Immobilie schneller zu verkaufen?

Die verfügbaren Studien zeigen positive Effekte, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Home Staging garantiert weder einen höheren Verkaufspreis noch einen schnellen Verkauf. Mehrere Branchenumfragen deuten jedoch darauf hin, dass es die Wahrnehmung einer Immobilie, die eingehenden Angebote und die Vermarktungsdauer beeinflussen kann.

Die NAR-Studie aus dem Jahr 2025 zählt zu den am besten dokumentierten Quellen. An der Untersuchung nahmen 1.266 US-amerikanische Immobilienprofis teil. 83 % der Makler, die Käufer vertreten, sind der Ansicht, dass Home Staging ihren Kunden hilft, sich die Immobilie als zukünftiges Zuhause vorzustellen. Unter den befragten Verkäufermaklern berichteten 49 %, dass Home Staging die Vermarktungsdauer verkürzt habe.

Beim Preis gaben 29 % der befragten Fachleute an, einen Anstieg des Wertes der eingegangenen Angebote um 1 bis 10 % beobachtet zu haben.

Auch in Europa werden entsprechende Ergebnisse beobachtet

Europäische Berufsverbände veröffentlichen ebenfalls eigene Statistiken. In Italien geben die beiden nationalen Branchenverbände für ihren Referenzzeitraum 2024 eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von 35 Tagen für Immobilien mit Home Staging, eine Verkaufsquote von 93 % sowie einen durchschnittlichen Preisnachlass von 3 % an.
In Spanien zeigt eine Umfrage der Asociación Home Staging España zudem, dass die Methode keineswegs nur bei Luxusimmobilien eingesetzt wird: 53 % der 2023 von den befragten Fachleuten realisierten Projekte betrafen Immobilien mit einem Wert zwischen 150.000 und 300.000 Euro.

Unabhängig von den Zahlen bleibt das Ziel einfach: Die Immobilie besser präsentieren, das Inserat attraktiver gestalten und mögliche Vorbehalte bereits vor einer Besichtigung oder Verhandlung reduzieren.

4. Was kostet Home Staging und welche Rendite ist zu erwarten?

Die Kosten hängen stark von der Immobilie und vom Umfang der gewählten Maßnahmen ab. Sie können sich auf einige kleinere Anschaffungen beschränken, wenn der Eigentümer einen Großteil der Arbeiten selbst übernimmt. Ebenso können sie die Leistungen eines Profis, die Anmietung von Möbeln, Accessoires, kleinere Reparaturen und professionelle Immobilienfotografie umfassen.

In den USA beziffert die NAR-Erhebung die mittleren Kosten für professionelles Home Staging auf 1.500 US-Dollar, gegenüber 500 US-Dollar, wenn der Immobilienmakler die Inszenierung selbst übernimmt.

In Frankreich liegt das Budget für Home Staging je nach Umfang der Maßnahmen in der Regel bei 1 bis 3 % des Immobilienwertes.

Dabei geht es nicht darum, diese Obergrenze grundsätzlich auszuschöpfen, sondern die sichtbarsten Verbesserungen zu priorisieren, ohne unverhältnismäßig hohe Kosten zu verursachen.

Die Rendite lässt sich nicht allein am Verkaufspreis messen

Es wäre falsch zu behaupten, dass 2.000 Euro für Home Staging automatisch dazu führen, eine Immobilie für 5.000, 10.000 oder 20.000 Euro mehr zu verkaufen.

Der wirtschaftliche Nutzen kann sich jedoch auf verschiedene Weise zeigen:
• Die Vermarktungsdauer verkürzen;
• Mehr ernsthaft interessierte Kaufinteressenten anziehen;
• Den Verhandlungsspielraum möglicherweise reduzieren;
• Eine deutlich stärkere Preissenkung vermeiden, nachdem die Immobilie mehrere Monate erfolglos angeboten wurde.

Home Staging sollte daher in erster Linie als Vermarktungsausgabe verstanden werden und nicht als Mittel, den Wert einer Immobilie automatisch zu erhöhen.

5. Wie gelingt Home Staging bei einem Haus oder einer Wohnung?

Die wichtigste Regel ist einfach: Die Immobilie vorteilhaft präsentieren, ohne sie in ein Hochglanzinterieur aus einem Wohnmagazin verwandeln zu wollen. Käufer sollten die Räume schnell erfassen und sich ihr eigenes Leben in der Immobilie vorstellen können.
Erst entrümpeln, dann dekorieren. Zusätzliche Accessoires sind nicht die erste Priorität. Das Entfernen bestimmter Möbelstücke oder Gegenstände kann vielmehr Sichtachsen freigeben und für mehr Bewegungsfreiheit im Raum sorgen.

Entpersonalisieren, ohne eine kalte Atmosphäre zu schaffen. Sammlungen, zahlreiche persönliche Fotos oder eine sehr ausgeprägte Einrichtung können vom eigentlichen Objekt ablenken. Einige wohnliche Elemente sind dennoch sinnvoll, damit die Immobilie nicht völlig unpersönlich wirkt.

Kleine Mängel beheben. Ein kaputter Türgriff, eine fehlende Glühbirne, eine verschmutzte Wand oder stark verfärbte Fugen können den Eindruck erwecken, dass eine Immobilie schlechter gepflegt ist, als dies tatsächlich der Fall ist. Kleine Reparaturen gehören daher zu den ersten Maßnahmen, die berücksichtigt werden sollten.

Die Beleuchtung optimieren. Saubere Fenster, freigehaltene Fensterflächen, eine bessere Beleuchtung oder eine neue Positionierung einzelner Möbelstücke können die Wahrnehmung eines Raumes verändern, ohne dass größere Arbeiten notwendig sind. Auch die Jahreszeit spielt bei der Präsentation einer Immobilie eine Rolle. Natürliches Licht, Beleuchtung und Atmosphäre erfordern besondere Aufmerksamkeit, wenn man beispielsweise eine Immobilie für einen Verkauf im Herbst vorbereitet.

Jedem Raum eine klare Funktion geben. Ein kleines, überfülltes Zimmer, das gleichzeitig als Büro, Abstellraum und Fitnessraum dient, lässt sich auf einem Foto nur schwer erfassen. Sinnvoller ist es, dem Raum eine einzige, sofort erkennbare Hauptfunktion zu geben.

Außenbereiche nicht vergessen. Bei einem Haus am Meer, einem Ferienhaus oder einer Villa mit Pool gehören die Außenbereiche häufig zu den wichtigsten Kaufkriterien. Terrasse, Garten, Balkon, Pool und Aussicht verdienen deshalb ebenso viel Aufmerksamkeit wie das Wohnzimmer oder die Küche. Ein Essbereich auf der Terrasse, einige Sitzplätze mit Blick auf das Meer oder ein gepflegter Poolbereich zeigen anschaulich, wie diese Flächen genutzt werden können. Solche Elemente spielen auch bei der Präsentation von Häusern am Meer zum Verkauf in Frankreich eine wichtige Rolle.

6. Virtuelles Home Staging und KI: Wie weit sollte man gehen?

Home Staging kann inzwischen teilweise oder vollständig digital erfolgen. Virtuelles Home Staging, auch Virtual Staging genannt, besteht beispielsweise darin, in das Foto einer leeren Wohnung digital Möbel einzufügen, damit Käufer die Raumgröße und mögliche Einrichtung besser einschätzen können.

KI-basierte Bildgeneratoren erleichtern diese Art der Visualisierung zusätzlich. Mit ihnen lassen sich verschiedene Einrichtungsstile testen oder mögliche Nutzungen eines Raums darstellen, ohne Möbel tatsächlich umzustellen.

Digitale Lösungen ersetzen klassisches Home Staging jedoch nicht zwangsläufig. In der NAR-Erhebung 2025 messen Verkäufermakler Fotos und physischem Staging eine größere Bedeutung bei als virtuellem Staging. Für 34 % von ihnen ist Virtual Staging für ihre Kunden weniger wichtig.

Außerdem muss ein bearbeitetes Bild die Immobilie weiterhin realitätsgetreu darstellen. Wird einem leeren Wohnzimmer digital ein Sofa hinzugefügt, wird damit lediglich eine mögliche Einrichtung vorgeschlagen. Eine veränderte Aussicht, das Entfernen eines baulichen Mangels oder die Darstellung einer Ausstattung, die tatsächlich nicht vorhanden ist, wäre dagegen eine irreführende Darstellung der Immobilie.

Sowohl physisches als auch digitales Home Staging funktioniert daher vor allem dann, wenn es seinem ursprünglichen Ziel treu bleibt: das Potenzial einer Immobilie sichtbar zu machen, anstatt Eigenschaften zu erfinden, die sie nicht besitzt.

FAQ: Alles Wissenswerte über Home Staging beim Immobilienverkauf

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