Haus in Griechenland kaufen: Tipps und Steuervorteile, die Sie kennen sollten

Mit seinen Inseln, traditionellen Dörfern und Tausenden Kilometern Küste zieht Griechenland seit Langem Käufer an, die ein Haus in der Sonne suchen. Abseits der bekanntesten Urlaubsregionen versucht das Land heute jedoch auch, Gebiete wiederzubeleben, die von einer alternden und rückläufigen Bevölkerung betroffen sind.

Griechenland hat das von einigen italienischen Gemeinden bekannt gemachte Modell der 1-Euro-Häuser nicht übernommen. Dennoch gibt es mehrere Maßnahmen, die für Käufer interessant sein können, die ein Haus in Griechenland kaufen und sich dauerhaft dort niederlassen möchten: Umzugshilfen von bis zu 10.000 €, Ermäßigungen bei der griechischen Grundsteuer und besondere Vergünstigungen in kleinen Ortschaften. Hier erfahren Sie, was Sie vor dem Kauf eines Hauses in Griechenland wissen sollten.



1. Zweitwohnsitz in Griechenland kaufen: interessante Möglichkeiten im Überblick
2. Umzug nach Griechenland: bis zu 10.000 € Förderung in bestimmten Gemeinden
3. Leben in Griechenland: Golden Visa und Steuern für neue Einwohner
4. Haus in einem griechischen Dorf kaufen: Welche Steuervorteile gibt es?
5. Wo kann man in Griechenland günstig ein Haus kaufen?
FAQ – Steuern, Golden Visa und wichtige Formalitäten

1. Zweitwohnsitz in Griechenland kaufen: interessante Möglichkeiten im Überblick

In Griechenland gibt es keine Förderung, die speziell den Kauf eines Zweitwohnsitzes durch ausländische Käufer finanziert. Bestimmte steuerliche Regelungen können jedoch dazu beitragen, die Kosten für den Erwerb oder Besitz einer Immobilie zu senken.

Ein Beispiel ist die Ermäßigung der ENFIA, der jährlichen griechischen Immobiliensteuer. Ist ein Haus ausreichend gegen Naturkatastrophen versichert, kann eine ENFIA-Ermäßigung von bis zu 20% gewährt werden, sofern der steuerliche Wert der Immobilie 500.000 € nicht übersteigt. Oberhalb dieser Grenze beträgt die Ermäßigung 10%.

Für bestimmte Neubauimmobilien kann außerdem eine Aussetzung der Mehrwertsteuer gelten, sofern sich der Bauträger für diese Regelung entschieden hat. In diesem Fall fällt anstelle der Mehrwertsteuer von 24% eine Grunderwerbsteuer von 3% an. Die Maßnahme wurde derzeit bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

2. Umzug nach Griechenland: bis zu 10.000 € Förderung in bestimmten Gemeinden

Wenn Sie dauerhaft nach Griechenland ziehen möchten, sollten Sie prüfen, ob Sie Anspruch auf die finanzielle Umzugshilfe haben. Im Rahmen seiner Maßnahmen gegen den Bevölkerungsrückgang bietet Griechenland Haushalten, die sich in bestimmten Gemeinden niederlassen, eine Unterstützung von bis zu 10.000 €.

Das Programm wurde zunächst in Evros in Ostmakedonien und Thrakien eingeführt, insbesondere in den Gemeinden Soufli, Didymoteicho und Orestiada. Im Januar 2026 kündigte die Regierung eine Erweiterung auf sechs weitere Regionalbezirke an: Kastoria und Florina in Westmakedonien, Serres, Kilkis und Pella in Zentralmakedonien sowie Drama in Ostmakedonien und Thrakien.

Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine direkte Förderung des Immobilienkaufs. Die Prämie soll in erster Linie neue Einwohner dazu bewegen, sich dauerhaft in diesen Regionen niederzulassen. Sie kann dennoch für Eigentümer interessant sein, die erwägen, ihren bisherigen Zweitwohnsitz zum Hauptwohnsitz zu machen.

Das Umzugsprogramm wurde schrittweise erweitert, um neuen Einwohnern die Ansiedlung zu erleichtern, darunter auch Personen aus anderen europäischen Ländern.
 

Häuser zum Verkauf in Zentralmakedonien

3. Leben in Griechenland: Golden Visa und Steuern für neue Einwohner

Für Ausländer, die in Griechenland leben möchten, gibt es mehrere Regelungen, die einen Umzug attraktiver machen können.

Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union können das griechische Golden Visa beantragen. Dabei handelt es sich um eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis mit einer Gültigkeit von fünf Jahren, die unter bestimmten Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen erteilt wird. Das Golden Visa führt nicht automatisch zur steuerlichen Ansässigkeit in Griechenland.

Griechenland bietet darüber hinaus mehrere steuerliche Sonderregelungen für Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz in das Land verlegen. Rentner, die eine ausländische Rente beziehen, können unter bestimmten Voraussetzungen 15 Jahre lang von einem Steuersatz von 7% auf ihre ausländischen Einkünfte profitieren. Eine besondere Regelung gibt es außerdem für vermögende Steuerpflichtige, die Griechenland zu ihrem Wohnsitzland machen und dort eine bedeutende Investition tätigen.

Darüber hinaus hat Griechenland mit zahlreichen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Sie sollen verhindern, dass Einkommen doppelt besteuert wird, darunter auch Einkünfte aus Immobilien sowie Veräußerungsgewinne aus Immobiliengeschäften.

Die verschiedenen Regelungen richten sich somit an unterschiedliche Zielgruppen: Das Golden Visa erleichtert Nicht-EU-Käufern den Aufenthalt in Griechenland, während die steuerlichen Vergünstigungen für Personen bestimmt sind, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen.

4. Haus in einem griechischen Dorf kaufen: Welche Steuervorteile gibt es?

Wer ein Haus in einem kleinen griechischen Dorf kauft, kann unter Umständen von einer weiteren Maßnahme profitieren: einer Ermäßigung der ENFIA, der griechischen Immobiliensteuer.

Bestimmte Hauptwohnsitze in Ortschaften mit bis zu 1.500 Einwohnern beziehungsweise bis zu 1.700 Einwohnern in einigen Grenzregionen profitieren von einer festen ENFIA-Ermäßigung von 50%. Ab 2027 werden förderfähige Immobilien vollständig von der Grundsteuer befreit.

Diese Vergünstigung richtet sich an in Griechenland steuerlich ansässige Personen, deren Hauptwohnsitz sich in einer förderfähigen Ortschaft befindet und einen Wert von höchstens 400.000 € hat. Immobilien, die ausschließlich als Zweitwohnsitz genutzt werden, sind von dieser Regelung ausgeschlossen.

Ziel dieser Maßnahmen ist es, bestimmte griechische Dörfer in Meeresnähe attraktiver zu machen. Viele dieser Orte stehen unter einem geringeren Immobiliendruck als die bekanntesten touristischen Regionen des Landes.

5. Wo kann man in Griechenland günstig ein Haus kaufen?

Die Gemeinden, die derzeit unter die Umzugshilfe von 10.000 € fallen, gehören nicht zwangsläufig zu den Küstenregionen, die bei internationalen Immobilienkäufern besonders gefragt sind. Die ENFIA-Ermäßigung für kleine Ortschaften deckt dagegen ein wesentlich größeres Gebiet ab und betrifft zahlreiche Dörfer in ganz Griechenland.

Der Peloponnes ist eine interessante Region für alle, die ein Haus am Meer in Griechenland kaufen möchten, ohne sich zwangsläufig für eine Insel zu entscheiden. Kleine Häfen, traditionelle Dörfer, Olivenhaine und lange Mittelmeerküsten prägen die Region, in der Immobilien teilweise noch günstiger angeboten werden als in besonders touristischen Gebieten.

Günstige Häuser und Wohnungen auf dem Peloponnes


Auch die Ionischen Inseln und Kreta bieten interessante Möglichkeiten in kleineren Gemeinden abseits der meistbesuchten Ferienorte, teilweise nur wenige Kilometer von der Küste entfernt. Traditionelle Häuser und renovierungsbedürftige Immobilien können dabei attraktive Wertsteigerungspotenziale bieten.

Günstige Häuser und Wohnungen auf den Ionischen Inseln Günstige Häuser und Wohnungen auf Kreta

Zentralmakedonien ist ebenfalls eine interessante Alternative, insbesondere Pieria und bestimmte Gemeinden auf Chalkidiki. Mehrere Dörfer mit weniger als 1.500 Einwohnern befinden sich in Küstennähe, während die Immobilienpreise im Allgemeinen niedriger bleiben als auf den touristisch besonders gefragten griechischen Inseln.

Günstige Häuser und Wohnungen in Zentralmakedonien

 

FAQ – Steuern, Golden Visa und wichtige Formalitäten

Griechenland bietet zahlreiche Möglichkeiten, einen Immobilienkauf in der Sonne zu verwirklichen. Entdecken Sie Häuser und Wohnungen zum Verkauf in Griechenland auf Mer et Demeures: 

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