El crowdfunding inmobiliario en Francia, ¿Cómo funciona?

Desde sus inicios a finales de los años 90, el crowdfunding se ha ganado el corazón de los internautas y ha conquistado numerosos sectores (música, cine, tecnología, etc.). En 2010, varias plataformas francesas empezaron a interesarse por el sector inmobiliario. En 2025, ya son 34 las plataformas de crowdfunding que le ofrecen la posibilidad de invertir entre varios en un único proyecto inmobiliario.

Según un estudio realizado por la asociación Financement Participatif France (FPF) y Mazars, la financiación participativa mundial se ha multiplicado por 12 desde 2015, alcanzando un total de 9.000 millones de euros. En 2023, el sector inmobiliario representó el 55,6% del total de fondos captados, con 1.161 millones de euros recaudados. En 2024, se reembolsaron 642 proyectos.

La razón por la que es tan popular es que simplifica al máximo la inversión inmobiliaria. Lo único que tienen que hacer los internautas es registrarse, hacer clic y esperar a que se complete el proyecto. Pero no todos los clics son iguales, y cada proyecto representa un compromiso y un paquete financiero específicos.

¿Qué tipos de operaciones se financian mediante crowdfunding?

• Promoción inmobiliaria. Puede financiar la construcción de una nueva promoción residencial, de oficinas o comercial con vistas a su reventa. 
• Renovación y reconversión. Usted participa en la compra de una propiedad que se va a renovar, con el objetivo de obtener una plusvalía en la reventa o un rendimiento anual del alquiler. Puede tratarse de un plan para convertir locales comerciales o de oficinas en viviendas.
• División de terrenos. Se trata de invertir en la división y reventa de terrenos.
• Urbanización de terrenos. Se participa en un programa de compra y desarrollo de terrenos para su reventa.
• Creación de viviendas sociales. 
• Demolición y reconstrucción de estructuras modernas o destinadas a un nuevo uso.
• Compra estratégica para alquilar. Se trata de un modelo de inversión que permite financiar la compra de un bien infravalorado (subasta, herencia, edificio antiguo, etc.) con gran potencial.

¿Qué paquetes financieros son posibles con el crowdfunding?

El Crowdlending o financiación por préstamo obligatorio es la estructura más común. Los inversores prestan fondos al promotor y luego perciben intereses según un tipo fijo conocido de antemano, cuya distribución puede hacerse de forma periódica o al final de la operación.

El Crowdequity o montaje en capital. Usted se convierte en accionista del proyecto o de la empresa que financia la operación inmobiliaria y comparte los beneficios.

La financiación híbrida combina un préstamo a tipo fijo (préstamo obligatorio) con una participación en los beneficios.
 

¿Cómo invertir en crowdfunding inmobiliario?

Puede invertir como particular, en nombre propio. La mayoría de las plataformas de crowdfunding lo permiten. Elija su proyecto verificando la tasa de rentabilidad, que suele estar entre el 8% y el 12%, con una duración de entre 12 y 36 meses, así como los riesgos asociados. La cantidad mínima por invertir generalmente es de 1000 €, aunque puede variar según la plataforma. Recibe su capital inicial y los intereses una vez que el programa haya finalizado.

También es posible invertir a través de una SCI (Sociedad Civil Inmobiliaria). Como miembro de una SCI, obtiene un rendimiento proporcional a su aportación. En este caso, es accionista, comprometido por un tiempo indefinido, en un proyecto de venta o gestión de alquileres. Se comparten los beneficios, pero también los riesgos.

Un holding (SARL, SAS, SCI o SA) puede invertir en crowdlending o crowdequity. En algunos casos, el holding posee participaciones en la sociedad civil de construcción-venta (SCCV) que lleva a cabo el proyecto. Los inversores recuperan sus fondos y beneficios una vez que se haya completado la comercialización del proyecto. Crear un holding permite diversificar las inversiones mientras se reducen las cargas fiscales.
 

¿Cómo se grava el crowdfunding?

Como particular, los intereses de su inversión están sujetos al PFU (impuesto único sobre los ingresos del capital) o Flat Tax del 30%, lo que significa un 12,8% de impuesto sobre la renta y un 17,2% de contribuciones sociales. No está sujeto al impuesto sobre la fortuna inmobiliaria (IFI) porque estas inversiones se consideran colocaciones financieras.

La inversión en SCI está sujeta al impuesto sobre la renta por defecto, es decir, los ingresos generados por la SCI se integran en la declaración de impuestos de los socios. Sin embargo, una SCI puede optar por el impuesto sobre sociedades (IS) en caso de que realice una actividad comercial, por ejemplo. En este caso, está sujeta al IS a una tasa del 25%, o del 15% para los beneficios inferiores a 42.500 €. También está sujeta al impuesto sobre los dividendos distribuidos a los socios, con una tasa fija del 30% (PFU o Flat Tax).

Un holding está sujeta al impuesto sobre sociedades (IS) a una tasa regular del 25% o una tasa reducida del 15% hasta 42.500 € de beneficios para las pequeñas empresas. Si el holding posee al menos el 5% de las participaciones de una de sus filiales (por ejemplo, una SCCV), puede beneficiarse del régimen madre-hija y estar exenta en un 95% de los dividendos percibidos. El holding no está sujeto al PFU del 30% sobre los ingresos generados por las inversiones en crowdfunding inmobiliario, ni al IFI (Impuesto sobre la Fortuna Inmobiliaria).
 

¿Cómo elegir bien su proyecto de financiación participativa?

Invertir en crowdfunding inmobiliario permite ganar dinero con el margen de beneficio del promotor de manera sencilla, gracias a un proceso de inversión simplificado a través de las plataformas dedicadas.
Existen riesgos, pero son limitados y proporcionales a la rentabilidad anunciada. Como con cualquier otra inversión, es posible perder el capital invertido. Los costos de construcción también pueden aumentar, lo que reduce el margen de beneficio y, por ende, las ganancias a percibir.

Ya sea que decida invertir en un programa nuevo mediante un préstamo obligacional o en la renovación de un edificio antiguo a través de una SCI, es importante verificar la solidez del proyecto, la duración de la inmovilización de los fondos y el porcentaje de preventa de las unidades. Para mayor seguridad, es mejor optar por plataformas que ofrezcan total transparencia, respeten la normativa vigente y estén autorizadas por la Autoridad de los Mercados Financieros.