Acheter une maison à l’île Maurice : que faut-il savoir ?

Entre lagons turquoise, plages de sable fin et climat ensoleillé toute l’année, l’île Maurice attire de nombreux investisseurs étrangers conquis par son cadre de vie idyllique. 

Acheter une maison en bord de mer à Maurice, c’est faire le choix de réaliser un investissement patrimonial, mais aussi d’un style de vie. Toutefois, un tel achat implique de bien comprendre les spécificités du marché immobilier mauricien. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
 

1. Un marché ouvert aux étrangers… sous conditions

Depuis plusieurs années, le gouvernement mauricien a mis en place des dispositifs pour faciliter et réglementer l’achat de biens immobiliers par des non-résidents mauriciens. 

Il est ainsi possible d’acheter un bien en bord de mer via plusieurs régimes spécifiques avec chacun leurs conditions :

• PDS (Property Development Scheme) : système unifié et récent qui regroupe l’IRS (Integrated Resort Scheme) et le RES (Real Estate Scheme). Le PDS permet aux étrangers d’acquérir des propriétés de luxe, villas comme appartements, dans des projets immobiliers qui respectent les normes environnementales et certaines obligations sociales.
• SCS (Smart Cities Scheme). Ce régime est dédié à la création de « villes intelligentes » qui regroupent des logements, bureaux, commerces, écoles, espaces verts….
• L’IHS (Invest Hotel Scheme) est pensé pour permettre aux étrangers d’acheter des chambres, suites ou villas dans des hôtels et complexes touristiques agréés. Ces derniers obtiennent ainsi un droit d’occupation personnelle jusqu’à 45 jours par an et perçoivent des revenus locatifs le reste du temps.
• G+2 (Ground +2 Apartment Scheme). Ce régime autorise l’achat d’appartements dans des immeubles d’au moins 2 étages, d’une valeur supérieure à 6 millions de roupies mauriciennes (environ 114 000€).

Immobilier à l'île Maurice

2. Quelles sont les démarches pour acheter un bien à l’île Maurice ?

Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier local qui connaît les spécificités de l’achat immobilier par des étrangers. Ce dernier sera à vos côtés de la recherche jusqu’à la signature de l’acte de vente. 

Voici les étapes clés pour un achat immobilier réussi à l’Île Maurice : 

• Recherche d’un bien parmi lesprojets approuvés parl’EDB (Economic Development Board) et accessibles aux étrangers (PDS, SCS, IHS, G+2). 
• Vérifications d’usage sur le bien et constitution d’un dossier qui comprend : une copie de votre passeport, un justificatif de domicile, des relevés bancaires récents, une preuve de l’origine des fonds, un casier judiciaire vierge.
• Signature du contrat de réservation préliminaire et dépôt d’un acompte qui s’élève généralement à 10 % du prix de vente.
• Demande d’autorisation d’achat auprès del’EDB (Economic Development Board). Cette démarche est obligatoire pour les étrangers. L’EDB vérifie la provenance des fonds avec la procédure « Know your Customer » (KYC) et la conformité du projet. 
• Signature de l’acte de vente devant un notaire mauricien et enregistrement de la transaction auprès du Registrar General.

3. Obtenir la résidence mauricienne grâce à un achat immobilier

L’achat d’un bien dans un programme PDS ou SCS donne droit à un permis de résidencepermanent, valable 10 ans et renouvelable, pour l’acquéreur et sa famille dès que l’investissement est supérieur à 375 000 USD (environ 320 000 €). Si l’achat est inférieur au seuil de 375 000 USD, un permis de séjour temporaire peut être délivré, jusqu’à 10 ans pour un PDS et soumis aux règles de visa standard pour un SCS.

L’achat d’un bien d’une valeur supérieure à 375 000 USD en IHS permet également de demander un permis de résidence permanent pour l’acquéreur et sa famille, tant que le bien est détenu. Pour un achat inférieur au seuil, l’obtention d’un permis de séjour est également soumise aux règles de visa standard.

Avec un investissement de plus de 375 000 USD en G+2 vous pouvez obtenir un permis de résidence permanent. Là encore, un achat inférieur au seuil ne donne pas accès au permis de résidence. Néanmoins, vous pourrez séjourner sur l’île jusqu’à 6 mois par an.

Le permis de résidence est valable tant que vous êtes propriétaire du bien et permet de profiter de nombreux avantages fiscaux mais aussi de travailler et de prendre votre retraite à Maurice.

La demande de permis de résidence doit être déposée auprès de l’EDB (Economic Development Board).

4. Les avantages d’un achat immobilier à l’île Maurice

Acheter une villa ou une maison face à l’océan à l’Île Maurice offre de nombreux atouts, géographiques mais aussi fiscaux :

• Un cadre de vie exceptionnel. Devenir propriétaire à Maurice permet souvent de profiter d’un accès direct à la plage ou d’une vue mer, de pratiquer régulièrement des activités nautiques à quelques minutes de chez soi. De vivre dans un environnement naturel et préservé.
• Un investissement sécurisé. Les achats immobiliers sont strictement encadrés, contrôlés pas l’EDB et toutes les transactions immobilières sont obligatoirement encadrées par notaire mauricien. 
• Des revenus locatifs possibles : La demande touristique sur l’île est forte, notamment pour les locations saisonnières haut de gamme.
• Une fiscalité avantageuse. A l’Ile Maurice il n’y a pas de taxe foncière ni de taxe d'habitation, pas d’impôt sur la fortune, ni sur les plus-values immobilières, pas de droits de succession pour les non-résidents et un taux d’imposition unique à 15% sur les revenus (y compris locatifs).
• Liberté financière. Il n’y a pas de restrictions sur le rapatriement des fonds et des revenus générés par l’investissement immobilier.

5. Les points à vérifier avant d’acheter à l’île Maurice

Avant d’acheter, quelques éléments doivent être étudiés attentivement :

Vérifications sur le bien : authenticité du titre de propriété, absence de dettes ou de charges (certificat de non-engagement hypothécaire), conformité urbanistique et technique, évaluation foncière…
 

La proximité du littoral : les régulations du Mauritius Beach Authority peuvent limiter certaines constructions en bord de mer. Il est préférable de vérifier que le projet de construction respecte la réglementation en vigueur avant de vous lancer dans l’acquisition d’un terrain.
 

L’exposition au vent ou aux risques climatiques, notamment en période cyclonique.
 

Les frais liés à l’achat incluent des frais de notaire, d’enregistrement et parfois une TVA selon les projets.
 

L’entretien en zone tropicale : humidité, sel marin et chaleur nécessitent des matériaux résistants et un bon suivi.

6. Où acheter une maison en bord de mer à l’île Maurice ?

Certaines régions de l’île sont particulièrement recherchées pour l’achat de maisons en bord de mer :

Grand Baie, Pereybère et Cap Malheureux
Grand Baie est le cœur touristique et résidentiel de l’île, dynamique, animé, avec des restaurants, des centres commerciaux, une marina, de nombreuses commodités… C’est un secteur très prisé aux prix plus élevés mais avec un excellent potentiel locatif.
Pereybère et Cap Malheureux offrent un cadre plus calme, plus résidentiel, avec des plages de rêve. Immobilier à Rivière du Rempart
 

Tamarin, Le Morne et Rivière Noire
Tamarin est réputé pour ses plages sauvages, ses spots de surf. Vous y trouverez de nombreux projets écologiques et de prestige, idéal pour les familles et les amateurs de sports nautiques. 
Rivière Noire est un secteur très recherché avec des villas de luxe avec vue sur la mer et la montagne, des marinas, golfs et Beach clubs.
Le Morne dévoile des paysages spectaculaires sur le Morne Brabant, des plages préservées, le calme absolu… Immobilier à Rivière Noire
 

Bel Ombre, Baie du Cap
Bel Ombre est un lieu exclusif alliant nature, sophistication et services haut de gamme : hôtels 5*, Beach clubs, spas. L’Atmosphère y est raffinée et préservée, idéale pour une résidence principale ou secondaire de prestige. 
Baie du Cap est un secteur en développement avec des villas bioclimatiques avec vue sur le lagon. Il présente un bon potentiel d’investissement. Immobilier à Savanne

Beau Champ
Il s’agit d’un secteur exclusif, proche du célèbre golf d’Anahita. Vous y trouverez des villas contemporaines, implantées dans des zones sécurisées avec des infrastructures de standing (golf, spa, restaurants). Immobilier à Flacq
 

L’île Maurice représente une destination de choix pour acheter une maison en bord de mer. Grâce à un marché structuré, une fiscalité attractive et un environnement paradisiaque, l’investissement y est à la fois émotionnel et rentable. Pour un achat serein, il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels locaux et de bien choisir sa localisation en fonction de son projet de vie ou de rentabilité.

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