Le crowdfunding immobilier en France, comment ça marche?

Depuis ses premiers balbutiements à la fin des années 1990, le crowdfunding a gagné le cœur des internautes et conquis de nombreux secteurs (musical, cinématographique, technologique…). En 2010, certaines plateformes françaises commencent à s’intéresser à l’immobilier. En 2025, ce sont désormais 34 plateformes de crowdfunding qui vous proposent d’investir, à plusieurs, dans la réalisation d’un même projet immobilier.

D’après l’étude menée par l’association Financement Participatif France (FPF) et Mazars, le financement participatif global a été multiplié par 12 depuis 2015, pour un total de 9 milliards d’euros. En 2023, le secteur immobilier représente 55,6 % de la collecte globale avec 1 161 millions d’euros collectés. En 2024, 642 projets ont été remboursés.

Si la pratique séduit c’est parce qu’elle propose de simplifier au maximum l’investissement immobilier. En effet, il suffit à l’internaute de s’inscrire, de cliquer et d’attendre la fin du projet. Pourtant tous les clics ne se valent pas et chaque projet représente un engagement et un montage financier particulier.
 

Quels types d’opérations sont financés en crowdfunding ?

• La promotion immobilière. Vous pouvez financer la construction d’un programme immobilier neuf résidentiel, de bureaux ou de commerces… dans le but de le revendre. 
• La rénovation et la transformation. Vous participez à l’achat d’un bien à rénover avec comme objectif d’en tirer une plus-value à la revente ou un rendement locatif annuel. Il peut s’agir d’un plan de transformation de locaux commerciaux ou de bureaux en résidentiel.
• La division foncière. Il s’agit d’investir sur le découpage et la revente de terrains. 
• La viabilisation de terrains. Vous prenez part à un programme d’achat et de viabilisation de terrains pour la revente.
• La création de logements sociaux. 
• La démolition et la reconstruction de structures modernes ou destinées à un nouvel usage.
• L’Achat-revente stratégique. C’est un modèle d’investissement qui permet de financer l’achat d’un bien sous-évalué (enchère, succession, immeuble ancien…) avec un fort potentiel.

Quels sont les montages financiers possibles en crowdfunding ?

Le Crowdlending ou financement par prêt obligataire est le montage le plus courant. Les investisseurs prêtent des fonds au promoteur et perçoivent ensuite des intérêts selon un taux fixe connu à l’avance dont la distribution peut se faire régulièrement ou à la fin de l’opération. 

Le Crowdequity ou montage en capital. Vous devenez actionnaire du projet, ou de l’entreprise qui finance l’opération immobilière, et partagez les bénéfices. 

Le financement hybride combine un prêt à taux fixe (prêt obligataire) avec une participation aux bénéfices. 
 

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Vous pouvez investir en tant que particulier, en nom propre. La plupart des plateformes de crowdfunding le permettent. Choisissez votre projet en vérifiant le taux de rentabilité, souvent annoncé entre 8 et 12 % et d’une durée allant 12 et 36 mois, ainsi que les risques associés. La somme minimale engagée est généralement de 1000 €, mais elle peut varier selon les plateformes. Vous récupérez votre capital initial et les intérêts dès que le programme est achevé. 

Il est aussi possible d’investir via une SCI (Société Civile Immobilière). En tant que membre d’une SCI, vous obtenez un rendement proportionnel à votre apport. Vous êtes alors actionnaire, engagé pour une durée indéterminée, dans un projet de vente ou de gestion locative. Vous partagez les bénéfices mais aussi les risques. 

Une holding (SARL, SAS, SCI ou SA) peut investir en crowdlending ou crowdequity. Dans certains cas, la holding détient des parts dans la société civile de construction-vente (SCCV) qui réalise le projet. Les investisseurs récupèrent leurs fonds et bénéfices une fois la commercialisation du projet achevée. Constituer une holding permet de varier les placements tout en réduisant ses charges fiscales. 
 

Comment est imposé le crowdfunding ? 

En tant que particuliers, les intérêts de votre investissement sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou Flat Tax de 30 % soit 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux. Vous n’êtes pas imposables sur la fortune immobilière (IFI) car ces investissements sont considérés comme des placements financiers.

L’investissement en SCI est assujetti à l’impôt sur le revenu par défaut, c'est-à -dire que les recettes générées par la SCI sont intégrées dans la déclaration de revenus des associés. Toutefois une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cas d’une activité commerciale par exemple. Dans ce cas elle est redevable de l’IS au taux de 25 %, ou de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 €. Elle est également soumise à l’impôt sur le versement des dividendes aux associés avec un taux forfaitaire de 30 % (PFU ou Flat Taxe).

Une holding est redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) à un taux régulier de 25 % ou un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices pour les petites entreprises. Si la holding détient au moins 5 % des parts d'une de ses filiales (SCCV par exemple), elle peut bénéficier du régime mère-fille et être exonérée à hauteur de 95 % sur les dividendes perçus. La holding n’est pas soumise au PFU de 30 % sur les revenus générés par les investissements en crowdfunding immobilier, ni à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). 
 

Comment bien choisir son projet de financement participatif ?

Faire du crowdfunding immobilier permet de gagner de l’argent sur la marge bénéficiaire du promoteur facilement grâce à une démarche d’investissement simplifiée via les plateformes dédiées. 

Les risques existent mais ils sont limités et proportionnels à la rentabilité annoncée. Comme pour tout autre placement, vous pouvez perdre votre mise de fond. Les coûts de construction peuvent également augmenter, réduisant de fait la marge bénéficiaire et le gain à percevoir.

Que vous décidiez d’investir dans un programme neuf via un prêt obligataire ou dans la rénovation d’un bâtiment ancien en SCI, il est important de vérifier la solidité du projet, la durée de blocage des fonds et le taux de pré-commercialisation des lots. Pour plus de sécurité il vaut mieux s’orienter vers des plateformes affichant une parfaite transparence, respectant la réglementation en vigueur et agréées par l’Autorité des Marchés Financiers.

E.B – Meretdemeures.com