Les étapes clés pour réussir son achat immobilier au Portugal

Bien que les avantages fiscaux visant à attirer les investisseurs étrangers aient récemment été modifiés, le Portugal continue d'attirer de nombreux expatriés et retraités.

En 2025, le coût de la vie y encore est inférieur de 20% en moyenne par rapport à la France. À cet argument vient s’ajouter un taux d’ensoleillement annuel de plus de 2800 heures et des mesures fiscales toujours intéressantes.
 

Comment acheter un bien immobilier au Portugal ?

Se faire accompagner par un professionnel.
Pour devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement au Portugal, commencez par vous entourer de professionnels de confiance qui vous aideront dans toutes vos démarches. Choisissez un agent immobilier autorisé et muni d’un numéro AMI (carte professionnelle portugaise), un avocat et un notaire inscrits au Barreau.

Dans la majorité des cas, l’avocat se charge des vérifications concernant le bien et de la constitution du dossier. Faire appel à un avocat spécialisé est d’ailleurs requis pour rédiger le contrat de vente. Ce dernier s’assure aussi que toutes les dettes et charges liées au bien sont réglées avant la transaction.

Obtenir le NIF.
Délivré par le bureau local des impôts, le Numéro d’Identification Fiscal (numero de contribuinte) est nécessaire pour acheter un bien au Portugal. Il est obligatoire pour toute démarche fiscale comme l’ouverture d’un compte en banque, un achat immobilier, le règlement d’impôts…. Si vous ne résidez pas au Portugal, il faudra désigner un représentant fiscal domicilié dans le pays pour en faire la demande.

Faire les vérifications d’usage sur le bien à vendre.
Consultez le registre foncier local auprès de la Conservatoria do Registo Predial pour vous assurer que le vendeur du bien en est pleinement propriétaire. Procurez-vous aussi le livret foncier (cadernerta predial) et la fiche technique qui définit la typologie de l’édifice, le nombre de pièces, sa situation…

Parmi les autres documents à consituter au dossier : une copie du permis d’utilisation (licença de utilização) et la licence d’habitation qui prouve que le bien a été inspecté par les autorités locales et qu’il est en conformité avec les normes et lois en vigueur.

Si la propriété se trouve dans un complexe touristique, il est conseillé de contrôler la validité des licences du complexe auprès de la mairie ainsi que l’existence d’un titre constitutif, enregistré au bureau des registres fonciers et au centre national du tourisme (Turismo de Portugal LP).

Signer le contrat de vente.
Une fois ces démarches effectuées, le contrat de vente (contracto de compra e venda) peut être signé. Ce document engage juridiquement les deux parties : si le vendeur ne respecte pas ses obligations, il devra rembourser le double des arrhes versées par l’acheteur. À l’inverse, si l’acheteur se rétracte, il perd son acompte.

Enfin, l’acte de vente définitif est signé devant notaire. Si l’acheteur ne maîtrise pas le portugais, une traduction peut être fournie afin de garantir une parfaite compréhension du contrat.
 

Quels sont les frais liés à la propriété au Portugal ?

S’acquitter des frais liés à l’achat du bien.
L’IMT, ou impôt sur le transfert de propriété, doit être réglé avant la signature du l’acte de vente chez le notaire. Son montant est calculé en fonction de la valeur du bien, avec un taux pouvant atteindre 6 % pour les transactions supérieures à 500 000 € dans l’immobilier résidentiel. Pour les terrains à bâtir ce taux est de 5 % tandis que les biens résidentiels d’une valeur inférieure à 90 000 € sont exonérés.

L’IMI est l’équivalent de la taxe foncière. Son taux, fixé par les municipalités s’élève généralement entre 0.3 % et 0.45 % de la valeur fiscale du bien ou VPT (Valor Patrimonial Tributario).

Selon le type d’investissement réalisé, d’autres taxes sont applicables : le droit de timbre annuel en cas d’achat d’un bien de plus de 1 millions d’euros, l’impôt sur les revenus locatifs ou l’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente.
 

Quel statut pour les propriétaires étrangers au Portugal ?

Le statut de résident fiscal.
Vous avez décidé de vous installer durablement au Portugal ? Si vous y séjournez plus de 183 jours par an, vous devenez résident fiscal et imposable sur vos revenus mondiaux selon le barème de l’IRS, l’impôt sur le revenu portugais.

Le statut de résident non habituel (RNH).
Vous résidez au Portugal plus de 183 jours par an mais n’y avait pas résidé au cours des 5 années précédentes et vous exercez une profession à haute valeur ajoutée selon la Classification Portugaise des Professions. Vous pouvez profiter du statut de Résident Non-Habituel (RNH 2.0) pendant 10 ans et bénéficier d’un taux d’imposition réduit à 20 % sur vos revenus.

Le Golden Visa.
Il permet aux ressortissants non européens d’obtenir le statut de résident en investissant dans l’immobilier commercial ou résidentiel. L’obtention de ce Golden Visa est soumise à conditions : investissement minimum, zones géographiques limitées selon la nature de l’investissement…

Le statut de non-résident.
Si vous ne passez pas plus de 183 jours par an au Portugal, vous conservez la résidence fiscale dans votre pays d’origine. Vous n’êtes imposés au Portugal que sur vos revenus locaux comme les revenus locatifs.