Ein Haus auf den Balearen kaufen: der vollständige Leitfaden für Investitionen in Spanien

Idyllische Strände, mildes Klima, luxuriöser Lebensstil… Für viele verkörpern die Balearen den mediterranen Traum.

Ibiza, Formentera, Mallorca oder Menorca: Diese Inseln sind ein bevorzugtes Ziel für alle, die in Spanien ein Haus kaufen möchten, sei es als Zweitwohnsitz oder als Mietinvestition.

Hier finden Sie die gefragtesten Regionen der Inselgruppe und die Investitionsmöglichkeiten, die Immobilienpreise, wichtige Informationen für ausländische Käufer… Alles, was Sie wissen müssen, um Fallstricke zu vermeiden und eine lohnende Investition zu tätigen.
 

1. Die gefragtesten Regionen auf den Balearen

Wer sich für einen Kauf in Spanien entscheidet, und insbesondere auf den Balearen, findet einige besonders attraktive Gegenden.

Auf Mallorca bietet die Hauptstadt Palma einen schicken urbanen Lebensstil, ein reiches Kulturerbe, zahlreiche Annehmlichkeiten und einen internationalen Flughafen. Besonders gefragt sind Immobilien mit Terrasse und Meerblick. Küstenorte wie Calvià, Port d’Andratx, Portals Nous, Sóller, Pollença und Santa Ponça ziehen Käufer von hochwertigen Immobilien, Luxusvillen und Apartments an.

Häuser und Wohnungen auf Mallorca
 

Auf Ibiza erfüllen sehr touristische Gemeinden wie Eivissa (Ibiza-Stadt), Santa Eulalia und San José die Ansprüche von Investoren, die nach Luxus und Nachtleben suchen. Die Küste und kleine Buchten hingegen locken Käufer, die Premium-Immobilien in ruhiger Umgebung suchen, ohne auf hochwertige Dienstleistungen zu verzichten.

Häuser und Wohnungen auf Ibiza
 

Auf Menorca bieten Mahón und Ciutadella eine gute Balance zwischen Ruhe, Authentizität und Quadratmeterpreis. Diese familienfreundlicheren Orte gehören zu den gefragtesten.

Häuser und Wohnungen auf Menorca
 

Formentera hat einen sehr begrenzten Immobilienmarkt. Die Knappheit erklärt die hohen Preise. Els Pujols, das touristische Zentrum der Insel, ist für Mietinvestitionen sehr begehrt und bietet eine lebhafte Auswahl an Wohnungen und Häusern in Strandnähe. Traditionelle Strandhäuser in La Savina sowie Luxusvillen in Migjorn und am Cap de Barbaria sind ebenfalls sehr gefragt.

Häuser und Wohnungen auf Formentera

2. Die aktuellen Immobilienpreise

• Durchschnittspreis pro Quadratmeter

Laut dem spanischen Grundbuchamt (www.registradores.org) lag der durchschnittliche Verkaufspreis auf den Balearen im ersten Quartal 2025 bei 3.696 €/m². Fachleute der Branche stellen jedoch im Sommer 2025 einen durchschnittlichen Angebotspreis von etwa 5.200 €/m² fest.

Innerhalb eines Jahres (Q1-2024 bis Q1-2025) stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf den Balearen um +10,3 % (www.registradores.org).

Der Medianpreis eines 100 m² großen Hauses auf den Balearen stieg von etwa 260.000 € im Jahr 2015 auf 490.000 € im Jahr 2025, und in prestigeträchtigen Lagen kann er leicht 900.000 € übersteigen.
 

• Deutliche Unterschiede je nach Lage und Immobilientyp

Die touristischsten und begehrtesten Orte sind zugleich die teuersten. Auf Mallorca beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 9.500 € in Andratx, 7.600 € in Calvià, 5.500 € in Palma de Mallorca und 5.800 € in Santanyí. Auf Ibiza liegen die Preise bei etwa 8.000 €/m² in Sant Josep de sa Talaia, 8.900 € in Santa Eulària des Riu und 8.400 €/m² in Sant Joan de Labritja. Auf Formentera kostet der Quadratmeter im Schnitt 9.200 €.

In den ländlicheren und weniger touristischen Gegenden von Menorca und Mallorca sind die Immobilienpreise günstiger. Rechnen Sie mit etwa 3.700 €/m² in Ciutadella de Menorca, 4.200 €/m² in Es Mercadal und 3.200 €/m² in Mahón. Auf Mallorca gehören San Juan (ca. 2.200 €/m²), Manacor (3.100 €/m²) und Petra (2.300 €/m²) zu den günstigsten Orten.

3. Lohnt es sich, auf den Balearen zu investieren?

Wie überall ist es ratsam, den lokalen Immobilienmarkt zu kennen, um eine rentable Investition zu tätigen – sei es zur Kapitalanlage oder zur Vermietung.
 

• Welche Art von Immobilie wählen?

Luxusvillen, oft mit Pool, Meerblick und üppigen Gärten, sind sehr teuer in der Anschaffung, können aber hohe Wertsteigerungen und erhebliche Mieteinnahmen in der Urlaubssaison generieren.

Apartments in den Zentren von Palma, Ibiza oder in stark touristischen Gemeinden sind für Ferienvermietungen besonders attraktiv und weisen ganzjährig gute Auslastungsquoten auf.

Fincas und andere ländliche Anwesen mit Renovierungsbedarf ermöglichen den Erwerb eines Hauses zu einem angemessenen Preis mit dem Charme des Ländlichen. Wenn die Renovierungskosten richtig kalkuliert sind, können Sie nicht nur das Haus Ihrer Träume erhalten, sondern auch einen schönen Gewinn beim Wiederverkauf erzielen.
 

• Mietrenditen

Die starke touristische Nachfrage auf den Balearen sorgt für hohe Auslastungsquoten bei Ferienvermietungen, was die jährliche Mietrendite steigern kann. Im Durchschnitt liegt die Rendite bei Ferienvermietungen zwischen 6 % und 8 %, manchmal höher in sehr touristischen Gegenden oder bei hochwertigen Immobilien. Langfristige Vermietungen bringen zwischen 3 % und 5 % ein.

Ibiza erzielt mit rund 7–8 % eine sehr gute Bruttorendite, ebenso wie Formentera, das ein exklusiveres und unberührteres Image hat. Mallorca bietet Renditen zwischen 5 % und 6 %, während Menorca, diskreter, ebenfalls 5–6 % ermöglicht.

Instandhaltungskosten, Steuern und Saisonalität (Hoch- vs. Nebensaison) müssen in die Berechnungen einbezogen werden.
 

• Wertsteigerungspotenzial

Die Immobilienpreise auf den Balearen steigen seit 2014 kontinuierlich. Sie liegen heute deutlich über dem Niveau vor der Immobilienkrise 2007, mit einem Anstieg von +84 % (Quelle: INE – Instituto Nacional de Estadística).

Dieser Trend scheint sich nicht umzukehren, insbesondere in Gebieten, die bei ausländischen Investoren sehr gefragt sind. Es ist daher wahrscheinlich, dass Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie eine hohe Wertsteigerung erzielen, insbesondere wenn diese renoviert wurde oder in einer besonders gefragten Region liegt.

Beachten Sie jedoch, dass wie in vielen Ländern auch in Spanien die Wertsteigerung besteuert wird. Für Nicht-Residenten (IRNR) gilt ein fester Satz von 19 %. Für Residenten (IRPF) ist der Satz progressiv und kann für Immobilien über 300.000 € bis zu 30 % betragen. Hinzu kommt die Plusvalía Municipal, eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Bodenwertes.

4. Kauf als Ausländer: was Sie wissen müssen

Ausländer können in Spanien frei Immobilien kaufen. Es genügt, eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) zu beantragen. Alle Einzelheiten zu den Verfahren finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien.
 

• Vorschriften und Einschränkungen

Vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sollten Sie den städtebaulichen Status der Immobilie, Genehmigungen, Eigentumstitel und sicherstellen, dass sie sich nicht in einer geschützten Zone mit besonderen Einschränkungen befindet.

Achten Sie auf die Vorschriften zu touristischen Vermietungslizenzen. Die Anzahl der pro Insel vergebenen Lizenzen ist streng begrenzt. In einigen Gemeinden der Balearen werden bis mindestens 2026 keine neuen Lizenzen vergeben. Immobilien mit bestehender Lizenz dürfen diese weiterhin nutzen, jedoch ist die Lizenz an den Eigentümer gebunden und nicht übertragbar beim Verkauf.

Ferienvermietungen unterliegen außerdem dem neuen Gesetz über das Wohnungseigentum. In Mehrfamilienhäusern erfordert die touristische Vermietung die Zustimmung (und Genehmigung) der Eigentümerversammlung.

Darüber hinaus gibt es weitere Verpflichtungen im Zusammenhang mit der touristischen Nutzung: die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), die Mindestausstattung sowie die Anzeige der Lizenznummer.
 

• Steuern und Nebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Grunderwerbssteuern, Notargebühren, mögliche Renovierungs- und Instandhaltungskosten, lokale Steuern (wie die IBI) sowie gegebenenfalls Verwaltungskosten, Gemeinschaftskosten und Steuern auf Wertsteigerungen eingeplant werden.

Ist die Immobilie für Vermietung vorgesehen (Ferienvermietung), bestehen auch spezielle steuerliche Verpflichtungen, darunter die Deklaration der Mieteinnahmen und die Kosten für den Erwerb der touristischen Lizenz.

Fehlt ein bilaterales Abkommen zwischen Ihrem Wohnsitzland und Spanien, kann eine Doppelbesteuerung drohen. Je nach Abkommen kann der Eigentümer Steuervergünstigungen oder Befreiungen in Anspruch nehmen. Die meisten EU-Länder sowie die USA, Kanada, die Schweiz und das Vereinigte Königreich haben ein bilaterales Abkommen mit Spanien unterzeichnet.
 

• Praktische Tipps vor dem Hauskauf in Spanien

Beim Investieren im Ausland ist es stets ratsam, eine auf den lokalen Markt spezialisierte Immobilienagentur zu beauftragen, die Sie über Preisunterschiede zwischen den Gemeinden und lokale Vorschriften informiert.

Auch ein spezialisierter Anwalt kann Sie während des gesamten Prozesses begleiten.

Es ist unerlässlich, die erforderlichen Überprüfungen vorzunehmen. Der Notar wird alle Dokumente zur Immobilie prüfen (Grundbuch, Normenkonformität usw.). Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel „Ein Haus in Spanien kaufen: die Liste der erforderlichen Dokumente“.

Ein Haus auf den Balearen zu kaufen bedeutet, mediterrane Lebensqualität mit einer sicheren Investition zu verbinden: Ob Sie eine Villa mit Meerblick, eine authentische Finca oder eine Wohnung in Palma suchen, die Inselgruppe bietet einzigartige Möglichkeiten für alle, die in Spanien kaufen und beruhigt investieren möchten.
 

Entdecken Sie jetzt die passende Immobilie unter den Angeboten von Mer et Demeures auf den Balearen:

Das könnte Sie auch interessieren:

Eigentümer in Spanien werden – was Sie wissen müssen
Ein Haus in Spanien kaufen: die Liste der erforderlichen Dokumente
Wo kann man ein Ferienhaus in Spanien kaufen? Die 5 schönsten Inseln