Comprar una vivienda en Francia: las etapas clave en 2025

En Francia, comprar un inmueble implica respetar un marco jurídico y financiero preciso. Cada compra sigue un camino definido: definición del presupuesto, búsqueda de una casa o apartamento en venta, oferta de compra, firma del contrato preliminar…

Descubra cómo superar cada etapa con tranquilidad para que la compra se convierta en una experiencia fluida y motivadora.
 

1. Definir el proyecto inmobiliario y el presupuesto
2. Buscar la vivienda ideal
3. Verificaciones necesarias antes de la oferta de compra
4. Hacer una oferta de compra
5. Firmar el contrato preliminar o la promesa de compraventa
6. Obtener la financiación y realizar las verificaciones notariales
7. Firmar la escritura pública y recibir las llaves
8. FAQ: Comprar una vivienda en Francia, la guía resumida

1. Definir el proyecto inmobiliario y el presupuesto

El primer paso de cualquier compra inmobiliaria consiste en definir el proyecto.

Establezca la localización según sus objetivos, el tipo de inmueble que busca (casa, apartamento, nuevo o de segunda mano), la superficie y si acepta realizar reformas. Comprar una casa para renovar permite reducir el precio de compra, mientras que comprar una vivienda nueva permite beneficiarse de gastos notariales reducidos.

El cálculo del presupuesto global es una etapa decisiva. Debe incluir:

• El precio de compra.
• Los honorarios de agencia, que representan de media entre un 4% y un 8% del precio del inmueble.
• Los gastos notariales, que incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales (TPF), los gastos administrativos y los honorarios del notario, que suelen variar entre el 7% y el 8% en viviendas de segunda mano y entre el 2% y el 3% en obra nueva. Desde el 1 de abril de 2025, los departamentos pueden aumentar la TPF del 4,5% al 5%, lo que puede encarecer los gastos notariales para el comprador.
• Los gastos bancarios, como el seguro del préstamo y los tipos de interés, que rondan el 3% en 2025 para un crédito de 10 a 25 años. Consulte con su banco o con un intermediario para obtener una estimación precisa de su capacidad de endeudamiento y del coste total del crédito.
• Los gastos adicionales, como las cuotas de comunidad o los trabajos de reforma.

Definir con precisión el presupuesto permite orientar mejor la búsqueda y evitar sorpresas desagradables.

2. Buscar la vivienda ideal

Una vez fijado el presupuesto, puede comenzar la búsqueda activa de un inmueble que se adapte a sus criterios.

Existen varias formas de encontrar la casa o el apartamento de sus sueños:

• Consultar portales inmobiliarios especializados como www.meretdemeures.com.
• Acudir a agencias locales o a un cazador inmobiliario que le ayude en la búsqueda, ahorrando tiempo y esfuerzo.
• Visitar varios inmuebles para comparar su estado, entorno y precio.
• Realizar una segunda visita para confirmar su decisión.

Casas y apartamentos en venta en Francia

3. Verificaciones necesarias antes de la oferta de compra

Antes de comprometerse, el comprador debe realizar varias comprobaciones prácticas:

• Los diagnósticos obligatorios (certificación energética, amianto, plomo, termitas) para evitar sorpresas desagradables.
• La superficie del inmueble, para calcular el precio por m², y compararlo con las transacciones recientes en la misma zona. Puede consultar estos datos en explore.data.gouv.fr.
• El entorno del inmueble, incluyendo la proximidad de comercios, transporte, colegios, ruidos, exposición al sol o al aire marino.
• Las cuotas y gastos adicionales, como las cuotas de comunidad, provisiones para obras aprobadas por la comunidad, impuestos locales como el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de vivienda (en caso de segunda residencia).
• El estado de la vivienda, como tejado, fontanería, calefacción y electricidad. Una estimación de los costes de reforma permite ajustar la oferta. Es recomendable realizar una segunda visita acompañado de un profesional de la construcción o de la reforma.
• La conformidad administrativa, que incluye licencias de obra, declaraciones de obras anteriores y autorizaciones urbanísticas.
• Las servidumbres, como derechos de paso, vistas o canalizaciones.
• El Plan Local de Urbanismo (PLU) y los proyectos urbanos del ayuntamiento que podrían afectar a la calidad de vida y al valor del inmueble.

Estas comprobaciones no sustituyen al notario, pero ayudan a asegurar la compra antes de redactar la oferta.

4. Hacer una oferta de compra

¿Ha encontrado la casa o el apartamento de sus sueños? Puede redactar una oferta por escrito, indicando:

• El precio ofrecido, igual al precio anunciado o ligeramente inferior. En Francia es posible negociar una rebaja del 8-10% o incluso más si el inmueble presenta defectos o una baja calificación energética.
• El plazo de validez de la oferta, normalmente es de una a dos semanas, para dar tiempo al vendedor a responder o a realizar una contraoferta.

Si la oferta es aceptada, se procede a la firma de un contrato preliminar o de una promesa de compraventa.

5. Firmar el contrato preliminar o la promesa de compraventa

El contrato preliminar es un precontrato obligatorio que compromete a ambas partes antes de la formalización de la compraventa. Puede realizarse bajo firma privada o ante notario.

En cualquier caso, el documento debe incluir:

• Los datos de comprador y vendedor.
• La dirección del inmueble, su origen y una descripción detallada (planos si los hubiera), así como la existencia de hipotecas o servidumbres y la información sobre la comunidad de propietarios.
• La fecha de disponibilidad del inmueble.
• El importe de los honorarios de agencia y quién los asume (vendedor o comprador).
• El plazo de validez de la promesa.
• La fianza o depósito, entre el 5% y el 10% del precio.
• Las cláusulas suspensivas (en particular la obtención del crédito).
• El derecho de desistimiento, de 10 días para el comprador. Si se excede este plazo o no se cumplen las condiciones de las cláusulas suspensivas, el comprador pierde la fianza y puede estar obligado a pagar los honorarios de la agencia y una indemnización de alrededor del 10% del precio de venta.

Por lo general, entre la firma del contrato preliminar y la escritura definitiva transcurren de 2 a 3 meses.

La presencia del notario no es obligatoria en esta etapa, pero es muy recomendable para garantizar que se incluyan todas las cláusulas necesarias.

6. Obtener la financiación y realizar las verificaciones notariales

Una vez firmado el contrato preliminar, el comprador entrega su expediente de financiación al banco o al intermediario. Como la capacidad de endeudamiento suele haberse evaluado al inicio (véase etapa 1), esta fase es sobre todo administrativa.

En Francia, la mayoría de bancos exigen una aportación personal del 10% al 20% del precio total, un endeudamiento máximo del 35%, y conceden préstamos de hasta 25 años. También es obligatorio contratar un seguro de préstamo.

El expediente debe incluir:

• Nóminas.
• Últimas declaraciones fiscales.
• Justificantes de ahorro.
• Extractos bancarios.
• La promesa de compra.

Por su parte, el notario verifica:

• Los títulos de propiedad.
• Las hipotecas existentes.
• Las servidumbres.
• El derecho de tanteo del ayuntamiento.

Estas verificaciones garantizan la seguridad jurídica de la operación.

7. Firmar la escritura pública y recibir las llaves

La última etapa se realiza en la notaría.

• El comprador paga el saldo y los gastos: gastos notariales y, por convenio, el impuesto sobre bienes inmuebles, calculado proporcionalmente a los meses restantes en el año.
• La escritura pública es leída por el notario y firmada por ambas partes.
• La propiedad se transfiere y se entregan las llaves.
• ¡Es hora de descorchar el champán!

El notario procede después a la inscripción registral, anotando la escritura en el registro de la propiedad, lo que oficializa la compra.

8. FAQ – Comprar una vivienda en Francia, la guía resumida

Comprar una vivienda en Francia en 2025 requiere rigor y organización. Desde la definición del presupuesto hasta la firma final, cada etapa es indispensable para asegurar la compra.

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