Las etapas clave para comprar una propiedad en Portugal con éxito

Aunque los beneficios fiscales destinados a atraer a inversores extranjeros han sido modificados recientemente, Portugal sigue siendo un destino atractivo para muchos expatriados y jubilados. En 2025, el costo de vida sigue siendo, en promedio, un 20 % más bajo que en Francia. A esto se suman más de 2800 horas de sol al año y unas condiciones fiscales aún interesantes.
 

¿Cómo comprar una propiedad en Portugal?

Contar con el acompañamiento de un profesional.
Para convertirse en propietario de una casa o un apartamento en Portugal, es esencial rodearse de profesionales de confianza que le ayude en todos los trámites. Elija un agente inmobiliario autorizado con número AMI (carnet profesional portugués), así como un abogado y un notario inscritos en el Colegio de Abogados.

En la mayoría de los casos, el abogado se encarga de verificar la situación legal del inmueble y de reunir la documentación necesaria. Además, es obligatorio recurrir a un abogado especializado para redactar el contrato de compraventa y asegurarse de que todas las deudas y cargas asociadas a la propiedad estén saldadas antes de la transacción.

Obtener el NIF.
El Número de Identificación Fiscal (Número de Contribuinte), emitido por la oficina de impuestos local, es obligatorio para comprar una propiedad en Portugal. Se requiere para cualquier trámite fiscal, como la apertura de una cuenta bancaria, la compra de un inmueble o el pago de impuestos. Si no reside en Portugal, deberá designar a un representante fiscal domiciliado en el país para solicitarlo.

Verificar la situación legal de la propiedad.
Consulte el registro de la propiedad en la Conservatória do Registo Predial para asegurarse de que el vendedor es el legítimo propietario. También debe obtener el título de propiedad (Caderneta Predial) y la ficha técnica del edificio, que indica el tipo de inmueble, el número de habitaciones, su ubicación, etc.

Entre los demás documentos a presentar, se encuentran una copia del permiso de uso (Licença de Utilização) y de la licencia de habitabilidad, que certifican que la propiedad ha sido inspeccionada por las autoridades locales y cumple con las normativas vigentes.

Si la propiedad se encuentra en un complejo turístico, es recomendable verificar la validez de las licencias del complejo ante el ayuntamiento y la existencia de un título constitutivo registrado en el Registro de la Propiedad y en el organismo nacional de turismo (Turismo de Portugal LP).

Firmar el contrato de compraventa.
Una vez completados estos trámites, podrán firmar el contrato de compraventa (Contrato de Compra e Venda). Este documento compromete legalmente a ambas partes: si el vendedor no cumple sus obligaciones, deberá devolver el doble de la señal recibida. Por el contrario, si el comprador se retracta, perderá el anticipo que haya pagado.

Finalmente, la escritura de compraventa se firma ante notario. Si el comprador no habla portugués, se puede proporcionar una traducción para garantizar la comprensión total del contrato.
 

¿Cuáles son los costos asociados a la compra de una propiedad en Portugal?

Pagar los impuestos relacionados con la compra del inmueble.
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) debe pagarse antes de la firma de la escritura ante notario. Su importe se calcula en función del valor de la propiedad, con una tasa que puede llegar al 6 % para transacciones superiores a 500 000 € en bienes residenciales. Para terrenos edificables, la tasa es del 5 %, mientras que las propiedades residenciales con un valor inferior a 90 000 € están exentas.

El IMI es el equivalente del impuesto sobre bienes inmuebles. Su tasa, fijada por los ayuntamientos, varía generalmente entre el 0,3 % y el 0,45 % del valor fiscal de la propiedad o VPT (Valor Patrimonial Tributário).

Dependiendo del tipo de inversión realizada, pueden aplicarse otros impuestos, como el impuesto de timbre anual para la compra de propiedades de más de 1 millón de euros, el impuesto sobre los ingresos del alquiler o el impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias en caso de reventa.
 

¿Qué estatus tienen los propietarios extranjeros en Portugal?

El estatus de residente fiscal.
Si decide establecerse permanentemente en Portugal y reside allí más de 183 días al año, se convierte en residente fiscal y está sujeto al impuesto sobre la renta portugués (IRS) sobre sus ingresos mundiales.

El estatus de residente no habitual (RNH).
Si reside en Portugal más de 183 días al año, pero no ha vivido allí en los últimos cinco años y ejerce una profesión de alto valor añadido según la Clasificación Portuguesa de Profesiones, puede beneficiarse del estatus de Residente No Habitual durante 10 años con un tipo impositivo reducido del 20 % sobre sus ingresos. 

La Golden Visa.
Este programa permite a ciudadanos no europeos obtener el estatus de residente a través de la inversión en bienes inmuebles comerciales o residenciales. La obtención de la Golden Visa está sujeta a ciertas condiciones, como una inversión mínima y restricciones geográficas según el tipo de inversión.

El estatus de no residente.
Si no pasa más de 183 días al año en Portugal, conservará su residencia fiscal en su país de origen. En Portugal, solo estará sujeto a impuestos sobre sus ingresos locales, como los procedentes del alquiler de propiedades.