Acheter une maison aux Baléares : le guide complet pour investir en Espagne

Plages idylliques, climat doux, style de vie luxuriant… Les îles Baléares symbolisent pour beaucoup le rêve méditerranéen.

Ibiza, Formentera, Majorque et Minorque constituent une destination de choix pour qui veut acheter une maison en Espagne, aussi bien comme résidence secondaire que pour un investissement locatif.

Découvrez ici les secteurs les plus recherchés de la région et les opportunités d’investissement, les prix du marché immobilier local, les informations à connaître pour l’achat par des étrangers... Tout ce que vous devez savoir pour éviter les pièges et réaliser un bon placement.
 

1. Les secteurs les plus recherchés aux Baléares

Lorsqu’on décide d’acheter en Espagne et plus précisément dans les Baléares, certaines zones se distinguent.

A Majorque (Mallorca), la capitale Palma propose une offre urbaine chic, un patrimoine et une vie culturelle riches, de nombreuses commodités et un aéroport international. La capitale est très demandée et les acquéreurs s’intéressent particulièrement aux biens avec terrasse et vue mer. Leslocalités côtières comme Calvià, Port d’Andratx, Portals Nous, Soller, Pollensa et Santa Ponça attirent les acheteurs de biens haut de gamme, de villas ou d’appartements de luxe.

Maisons et appartements à Majorque
 

A Ibiza, des communes très touristiques comme Eivissa (la ville d’Ibiza), Santa Eulalia et San José répondent aux exigences des investisseurs en quête de luxe et de movida (fête). Le littoral et les petites criques séduisent plutôt ceux qui souhaitent acheter des biens premium dans un environnement calme, sans rogner sur la qualité des services.

Maisons et appartements à Ibiza
 

Sur l’île de Minorque (Menorca), Mahón et Ciutadella restent plus préservées et offrent un bon compromis entre calme, authenticité et prix au mètre carré. Ces localités plus familiales sont parmi les plus recherchées.

Maisons et appartements à Minorque
 

Formentera présente un marché très restreint. La rareté des biens explique leurs prix élevés. Els Pujols, le centre touristique de l’île est très convoité pour de l’investissement locatif et propose une offre animée d’appartements et de maisons proches de la plage. Les maisons traditionnelles en bord de mer de La Savina, les villas de luxe de Migjorn et du Cap de Barbaria sont également très appréciées.

Maisons et appartements à Formentera

2. Les prix du marché immobilier aujourd’hui

• Prix moyen au mètre carré

Selon le site du registre foncier d’Espagne (www.registradores.org), dans les Baléares, le prix de vente moyen déclaré était de 3696€/m² au premier trimestre 2025. Les professionnels du secteur constatent quant à eux, un prix de mise en vente au m² d’environ 5200 € dans la même région à l’été 2025.

En un an (T1-2024 à T1-2025), le prix moyen au mètre carré dans la communauté autonome des Baléares a ainsi augmenté de +10,3 % (www.registradores.org).

Le prix médian d’une maison de 100 m² dans les Baléares est passé d’environ 260 000 € en 2015 à 490 000 € en 2025, et dans les localités de prestige, il peut largement dépasser 900 000 €.
 

• De fortes disparités selon les lieux et le type de bien

Les villes les plus touristiques et les plus recherchées pour de l’achat immobilier sont aussi les plus chères. Ainsi, sur l’île de Majorque, le prix moyen au mètre carré est de 9500 € à Andratx, 7600 € à Calvia, 5500 € à Palma de Mallorca ou encore 5800 € à Santanyi. Sur l’île d’Ibiza, il faudra compter environ 8000 € / m² à Sant Josep de sa Talaia, 8900 € à Santa Eularia des Riu ou 8400 € / m² à Sant Joan de Labritja. A Formentera, le prix moyen de l’immobilier est de 9200 € le mètre carré.

Dans les zones plus rurales et moins touristiques de Minorque et de Majorque, l’immobilier est plus abordable. Prévoyez environ 3700 € / m² à Ciutadella de Menorca, 4200 € / m² à Es Mercadal et 3200 € / m² à Mahon pour l’île de Minorque. A Majorque, les localités les moins chères sont San Juan (2200 € / m² environ), Manacor (3100 € / m²) ou encore Petra (2300 € / m²).

3. Est-ce rentable d’investir aux Baléares ?

Comme partout, il est préférable de connaître le marché immobilier local pour réaliser un placement rentable, qu’il soit patrimonial ou locatif.
 

• Quel type de bien choisir ?

Les villas de prestige, souvent avec piscine, vue mer et jardins luxuriants, coûtent très cher à l’achat mais peuvent générer de fortes plus-values et des loyers élevés en période touristique.

Les appartements dans les centres de Palma, d’Ibiza, ou dans des communes très touristiques sont très attractifs pour un investissement locatif saisonnier et affichent de bon taux d’occupation à l’année.

Les fincas et autres propriétés rurales à rénover permettent d’acheter une maison à prix raisonnable, avec le charme de l’ancien, de la campagne. Si les coûts de rénovation sont bien calculés, en plus d’obtenir la maison de vos rêves, vous pourrez réaliser une jolie plus-value à la revente.
 

• Rentabilité locative

La forte demande touristique dans les Baléares assure de bons taux d’occupation pour les locations saisonnières, ce qui peut accroître la rentabilité locative annuelle. En moyenne la rentabilité pour une location saisonnière oscille entre 6 et 8 %, parfois plus dans des zones très touristiques ou pour des biens haut de gamme. La rentabilité pour une location longue durée ou annuelle varie quant à elle entre 3 et 5 %.

Très touristique, Ibiza affiche une très bonne rentabilité brute autour de 7-8 % comme Formentera qui bénéficie d’une image plus exclusive et préservée. Majorque promet une rentabilité qui varie entre 5 et 6 % et Minorque, plus discrète, permet de réaliser un bénéfice brut de 5 à 6 %.

Les coûts d’entretien, les taxes et la saisonnalité (haute saison vs basse saison) doivent être bien intégrés dans le calcul.
 

• Plus-value potentielle

Les prix du mètre carré dans les Baléares n’ont cessé d’augmenter depuis 2014. Ils dépassent aujourd’hui largement ceux observés avant la crise immobilière de 2007 avec une hausse enregistrée de +84 % (source : INE – Instituto Nacional de Estadística).

La tendance ne semble pas prête de s’inverser, notamment dans les secteurs très prisés des investisseurs étrangers. Il y a donc fort à parier sur une belle plus-value sur la vente de votre bien, d’autant plus s’il a été rénové, ou acheté dans une zone à fort potentiel.

Sachez toutefois que, comme dans de nombreux pays, la plus-value est taxée. En Espagne, elle est soumise au taux fixe de 19% pour les non-résidents (IRNR). Pour les résidents (IRPF) le taux est progressif et peut atteindre 30 % pour un bien de plus de 300 000 €. A cela s’ajoute la Plusvalia Municipal, taxe municipale prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain.

4. Acheter en tant qu’étranger : ce qu’il faut savoir

Les étrangers peuvent acheter une maison en Espagne librement. Il suffit simplement d’obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Pour tout savoir des démarches et étapes à suivre, n’hésitez pas à consulter notre guide de l’achat immobilier en Espagne.
 

• Réglementations et restrictions

Avant d’acheter une maison ou un appartement, vérifiez la situation urbanistique du bien, les permis, les titres de propriété, que le bien ne soit pas en zone protégée soumise à des restrictions spécifiques.

Attention à la réglementation sur les licences de location touristique. Le nombre de licences accordées par île est strictement plafonné. Dans certaines localités des Baléares, aucune nouvelle licence de logement touristique ne sera délivrée avant au moins 2026. Les logements qui en ont déjà une peuvent continuer à l’utiliser mais la licence est liée au propriétaire du bien et n’est pas transférable en cas de vente.

La location saisonnière est aussi conditionnée par la nouvelle Loi de Propriété Horizontale. Dans les immeubles en copropriétés, l’activité de location touristique est soumise au vote (et à autorisation) de l’assemblée générale des copropriétaires.

Puis il y a aussi des obligations liées à l'activité touristique : la cédula de habitabilidad (le certificat d’habitabilité), l’équipement minimum requis ou encore l’affichage du numéro de licence.
 

• Fiscalité et coûts annexes

Outre le prix de vente, sont à prévoir les droits de mutation, les frais de notaire, le coût d’éventuels travaux et d’entretien, les impôts locaux (comme l’IBI) et, selon les cas, les frais de gestion locative, les frais de copropriété, les taxes sur la plus-value.

Si la propriété est destinée à la location (locatif saisonnier), il y a aussi des obligations fiscales spécifiques, notamment la déclaration des revenus locatifs et les frais d’acquisition de la licence touristique.

Enfin, en l’absence de convention bilatérale entre votre pays de résidence et l’Espagne, il se peut que vous soyez soumis à une double imposition. Selon l’accord, le propriétaire peut bénéficier de crédits d’impôts ou d’exonération. La plupart des pays de l’Union européenne ainsi que les Etats-Unis, le Canada, La Suisse, ou encore le Royaume-Unis ont signé un accord bilatéral avec l’Espagne.
 

• Conseils pratiques avant d’acheter une maison en Espagne

Pour investir à l’étranger il est toujours conseillé de faire appel à une agence immobilière experte du marché local pour vous guider sur les différences de prix par commune, les réglementations locales…

Vous pouvez également contacter un avocat spécialisé qui vous accompagnera dans toutes vos démarches.

Il est impératif de réaliser les vérifications d’usage. Le notaire examinera tous les documents relatifs au bien (registre foncier, conformité aux normes…). N’hésitez pas à consulter notre article « Acheter une maison en Espagne : la liste des documents nécessaires » pour en savoir plus.

Acheter une maison aux Baléares, c’est conjuguer qualité de vie méditerranéenne et investissement sûr : que vous cherchiez une villa avec vue mer, une finca authentique ou un appartement à Palma, l’archipel offre des opportunités uniques pour ceux qui souhaitent acheter en Espagne et investir en toute sérénité.
 

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