Comprare una casa alle Baleari: la guida completa per investire in Spagna

Spiagge idilliache, clima mite, stile di vita lussuoso… Le isole Baleari rappresentano per molti il sogno mediterraneo.

Ibiza, Formentera, Maiorca o Minorca: queste isole sono una destinazione ideale per chi desidera comprare una casa in Spagna, sia come seconda residenza che come investimento locativo.

Qui troverete le zone più richieste della regione e le opportunità di investimento, i prezzi del mercato immobiliare locale, le informazioni utili per l’acquisto da parte degli stranieri… Tutto ciò che dovete sapere per evitare trappole e fare un buon affare.
 

1. Le zone più richieste alle Baleari

Quando si decide di comprare in Spagna, e in particolare alle Baleari, alcune zone si distinguono.

A Maiorca, la capitale Palma offre uno stile di vita urbano chic, un ricco patrimonio e una vivace vita culturale, numerosi servizi e un aeroporto internazionale. La capitale è molto richiesta e gli acquirenti si interessano soprattutto agli immobili con terrazza e vista mare. Le località costiere come Calvià, Port d’Andratx, Portals Nous, Sóller, Pollença e Santa Ponça attirano gli acquirenti di immobili di alto livello, ville o appartamenti di lusso.

Case e appartamenti a Maiorca
 

A Ibiza, comuni molto turistici come Eivissa (la città di Ibiza), Santa Eulalia e San José rispondono alle esigenze degli investitori in cerca di lusso e movida. La costa e le piccole calette attirano invece chi desidera acquistare immobili di pregio in un ambiente tranquillo, senza rinunciare alla qualità dei servizi.

Case e appartamenti a Ibiza
 

Nell’isola di Minorca, Mahón e Ciutadella restano più autentiche e offrono un buon compromesso tra calma, autenticità e prezzo al metro quadro. Queste località più familiari sono tra le più richieste.

Case e appartamenti a Minorca
 

Formentera presenta un mercato molto ristretto. La scarsità degli immobili spiega i prezzi elevati. Els Pujols, il centro turistico dell’isola, è molto richiesto per investimenti locativi e propone una vivace offerta di appartamenti e case vicino alla spiaggia. Le case tradizionali sul mare di La Savina, le ville di lusso di Migjorn e del Cap de Barbaria sono anch’esse molto apprezzate.

Case e appartamenti a Formentera

2. I prezzi attuali del mercato immobiliare

• Prezzo medio al metro quadro

Secondo il registro fondiario spagnolo (www.registradores.org), alle Baleari il prezzo medio dichiarato di vendita era di 3.696 €/mq nel primo trimestre 2025. I professionisti del settore, invece, osservano un prezzo medio di offerta di circa 5.200 €/mq nella stessa regione nell’estate 2025.

In un anno (T1-2024 a T1-2025), il prezzo medio al metro quadro nelle Baleari è aumentato del +10,3% (www.registradores.org).

Il prezzo mediano di una casa di 100 mq nelle Baleari è passato da circa 260.000 € nel 2015 a 490.000 € nel 2025, e nelle località di prestigio può facilmente superare i 900.000 €.
 

• Grandi differenze a seconda della località e del tipo di immobile

Le città più turistiche e richieste per l’acquisto immobiliare sono anche le più care. A Maiorca, il prezzo medio al metro quadro è di 9.500 € ad Andratx, 7.600 € a Calvià, 5.500 € a Palma di Maiorca e 5.800 € a Santanyí. A Ibiza, occorrono circa 8.000 €/mq a Sant Josep de sa Talaia, 8.900 € a Santa Eulària des Riu o 8.400 €/mq a Sant Joan de Labritja. A Formentera, il prezzo medio degli immobili è di 9.200 € al metro quadro.

Nelle zone più rurali e meno turistiche di Minorca e Maiorca, gli immobili sono più accessibili. Si prevedono circa 3.700 €/mq a Ciutadella de Menorca, 4.200 €/mq a Es Mercadal e 3.200 €/mq a Mahón. A Maiorca, le località più economiche sono San Juan (circa 2.200 €/mq), Manacor (3.100 €/mq) e Petra (2.300 €/mq).

3. È redditizio investire alle Baleari?

Come ovunque, è preferibile conoscere il mercato immobiliare locale per realizzare un investimento redditizio, sia patrimoniale che locativo.
 

• Quale tipo di immobile scegliere?

Le ville di prestigio, spesso con piscina, vista mare e giardini lussureggianti, hanno costi di acquisto molto elevati ma possono generare forti plusvalenze e affitti importanti durante la stagione turistica.

Gli appartamenti nei centri di Palma, Ibiza o nelle località molto turistiche sono molto attrattivi per un investimento locativo stagionale e mostrano buoni tassi di occupazione annuale.

Le fincas e altre proprietà rurali da ristrutturare permettono di comprare una casa a un prezzo ragionevole, con il fascino dell’antico e della campagna. Se i costi di ristrutturazione sono ben calcolati, oltre a ottenere la casa dei vostri sogni, potrete realizzare una buona plusvalenza alla rivendita.
 

• Redditività locativa

La forte domanda turistica nelle Baleari garantisce buoni tassi di occupazione per gli affitti stagionali, il che può aumentare la redditività locativa annuale. In media la redditività per un affitto stagionale varia tra il 6% e l’8%, talvolta di più nelle zone molto turistiche o per gli immobili di fascia alta. La redditività per un affitto a lungo termine varia invece tra il 3% e il 5%.

Molto turistica, Ibiza mostra una redditività lorda intorno al 7–8% come Formentera, che gode di un’immagine più esclusiva e preservata. Maiorca promette una redditività che varia tra il 5% e il 6% e Minorca, più discreta, permette di ottenere un rendimento lordo del 5–6%.

I costi di manutenzione, le tasse e la stagionalità (alta stagione vs bassa stagione) devono essere considerati nei calcoli.
 

• Plusvalenza potenziale

I prezzi al metro quadro nelle Baleari non hanno smesso di crescere dal 2014. Oggi superano ampiamente quelli osservati prima della crisi immobiliare del 2007 con un aumento registrato dell’+84% (fonte: INE – Instituto Nacional de Estadística).

La tendenza non sembra destinata a invertirsi, soprattutto nei settori molto richiesti dagli investitori stranieri. Si può quindi puntare su una bella plusvalenza alla vendita del proprio immobile, soprattutto se ristrutturato o acquistato in una zona ad alto potenziale.

Occorre tuttavia sapere che, come in molti paesi, la plusvalenza è tassata. In Spagna è soggetta all’aliquota fissa del 19% per i non residenti (IRNR). Per i residenti (IRPF) l’aliquota è progressiva e può raggiungere il 30% per un immobile superiore a 300.000 €. A ciò si aggiunge la Plusvalía Municipal, tassa comunale sull’aumento del valore del terreno.

4. Comprare come straniero: cosa sapere

Gli stranieri possono liberamente comprare una casa in Spagna. È sufficiente ottenere un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Per conoscere tutti i dettagli delle procedure e delle tappe da seguire, vi invitiamo a consultare la nostra guida all’acquisto immobiliare in Spagna.
 

• Regolamenti e restrizioni

Prima di comprare una casa o un appartamento, verificate la situazione urbanistica dell’immobile, i permessi, i titoli di proprietà e che non si trovi in una zona protetta soggetta a restrizioni specifiche.

Attenzione alla normativa sulle licenze di affitto turistico. Il numero di licenze concesse per isola è strettamente limitato. In alcune località delle Baleari, non verranno rilasciate nuove licenze di alloggio turistico almeno fino al 2026. Le abitazioni che ne dispongono già possono continuare a utilizzarla, ma la licenza è legata al proprietario e non è trasferibile in caso di vendita.

L’affitto stagionale è anche condizionato dalla nuova Legge di Proprietà Orizzontale. Negli edifici in comproprietà, l’attività di affitto turistico è soggetta al voto (e all’autorizzazione) dell’assemblea generale dei comproprietari.

Vi sono inoltre obblighi legati all’attività turistica: la cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità), l’attrezzatura minima richiesta e l’esposizione del numero di licenza.
 

• Fiscalità e costi aggiuntivi

Oltre al prezzo di vendita, bisogna prevedere le imposte di registro, le spese notarili, il costo di eventuali lavori e manutenzione, le imposte locali (come l’IBI) e, a seconda dei casi, le spese di gestione locativa, le spese condominiali e le tasse sulla plusvalenza.

Se la proprietà è destinata alla locazione (case vacanze), vi sono anche obblighi fiscali specifici, tra cui la dichiarazione dei redditi locativi e i costi per l’acquisizione della licenza turistica.

Infine, in assenza di una convenzione bilaterale tra il vostro paese di residenza e la Spagna, potreste essere soggetti a doppia imposizione. A seconda dell’accordo, il proprietario può beneficiare di crediti d’imposta o esenzioni. La maggior parte dei paesi dell’Unione europea, così come Stati Uniti, Canada, Svizzera e Regno Unito, hanno firmato un accordo bilaterale con la Spagna.
 

• Consigli pratici prima di comprare una casa in Spagna

Per investire all’estero è sempre consigliabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare esperta del mercato locale per guidarvi nelle differenze di prezzo tra comuni e nelle normative locali.

Potete anche contattare un avvocato specializzato che vi accompagnerà in tutte le procedure.

È fondamentale effettuare le verifiche necessarie. Il notaio esaminerà tutti i documenti relativi all’immobile (registro fondiario, conformità alle norme…). Consultate anche il nostro articolo “Comprare una casa in Spagna: l’elenco dei documenti necessari” per saperne di più.

Comprare una casa alle Baleari significa unire qualità della vita mediterranea e investimento sicuro: che cerchiate una villa con vista mare, una finca autentica o un appartamento a Palma, l’arcipelago offre opportunità uniche per chi desidera comprare in Spagna e investire con serenità.

Scoprite subito l’immobile che fa per voi tra gli annunci immobiliari alle Baleari di Mer et Demeures:

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