Eine Immobilie in Frankreich kaufen: die entscheidenden Schritte 2025

In Frankreich bedeutet der Erwerb einer Immobilie, einem klar geregelten rechtlichen und finanziellen Rahmen zu folgen. Jeder Kauf verläuft nach einem festen Schema: Budgetplanung, Suche nach einem Haus oder einer Wohnung zum Verkauf, Kaufangebot, Unterzeichnung des Vorvertrags…

Erfahren Sie, wie Sie jede Phase entspannt und reibungslos meistern, damit der Immobilienkauf zu einer sicheren und erfreulichen Erfahrung wird.
 

1. Das Immobilienprojekt und Budget festlegen
2. Die ideale Immobilie suchen
3. Wichtige Prüfungen vor dem Kaufangebot
4. Ein Kaufangebot abgeben
5. Den Vorvertrag (compromis oder promesse de vente) unterzeichnen
6. Die Finanzierung sichern und notarielle Prüfungen durchführen
7. Die notarielle Urkunde unterzeichnen und die Schlüssel erhalten
8. FAQ: Immobilienkauf in Frankreich, die wichtigsten Fakten im Überblick

1. Das Immobilienprojekt und Budget festlegen

Der erste Schritt beim Immobilienkauf besteht darin, das eigene Projekt zu definieren.

Bestimmen Sie den Standort entsprechend Ihren Zielen, die Art der Immobilie (Haus, Wohnung, Neubau oder Bestandsobjekt), die Größe sowie Ihre Bereitschaft, Renovierungen durchzuführen. Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses senkt den Kaufpreis, während ein Neubau geringere Notarkosten mit sich bringt.

Die Kalkulation des Gesamtbudgets ist entscheidend. Sie umfasst:

• Den Kaufpreis.
• Maklergebühren, die im Durchschnitt zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises liegen.
• Notarkosten, die die Grunderwerbssteuer (TPF), Verwaltungsgebühren und das Honorar des Notars beinhalten. In der Regel 7–8 % beim Kauf von Bestandsobjekten und 2–3 % bei Neubauten. Seit dem 1. April 2025 dürfen die Départements die TPF von 4,5 auf 5 % anheben, was die Notarkosten für Käufer erhöht.
• Bankkosten, wie Kreditversicherungen und Zinsen, die 2025 für Darlehen mit 10–25 Jahren Laufzeit im Schnitt bei etwa 3 % liegen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem Kreditvermittler beraten, um Ihre Kreditkapazität und die Gesamtkosten präzise zu ermitteln.
• Nebenkosten, z. B. Wohngeldzahlungen oder Renovierungsarbeiten.

Ein klar definiertes Budget erleichtert die Immobiliensuche und verhindert unangenehme Überraschungen.

2. Die ideale Immobilie suchen

Sobald das Budget feststeht, beginnt die aktive Suche nach einer passenden Immobilie.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Traumhaus oder die Traumwohnung zu finden:

• Auf spezialisierten Immobilienportalen wie www.meretdemeures.com suchen.
• Lokale Makler oder einen Immobilien-Scout beauftragen, um Zeit und Mühe zu sparen.
• Mehrere Objekte besichtigen, um Zustand, Lage und Preis zu vergleichen.
• Eine Zweitbesichtigung durchführen, um die Wahl abzusichern.

Häuser und Wohnungen in Frankreich kaufen

3. Wichtige Prüfungen vor dem Kaufangebot

Bevor ein Kauf verbindlich wird, sollte der Käufer mehrere Prüfungen durchführen:

• Obligatorische Gutachten (Energieausweis, Asbest, Blei, Termiten), um Überraschungen zu vermeiden.
• Die Wohnfläche, um den Quadratmeterpreis zu berechnen und mit Verkäufen in der Umgebung zu vergleichen. Diese Informationen finden Sie unter explore.data.gouv.fr.
• Die Umgebung, wie Nähe zu Geschäften, Verkehrsanbindungen, Schulen, Lärmquellen, Sonneneinstrahlung oder Meeresluft.
• Nebenkosten, darunter Wohngeldzahlungen, Rücklagen für beschlossene Arbeiten sowie lokale Steuern wie Grundsteuer und Wohnsteuer (bei Zweitwohnsitzen).
• Der bauliche Zustand, etwa Dach, Sanitäranlagen, Heizung und Elektrik. Eine Kostenschätzung für Renovierungen hilft, das Angebot anzupassen. Empfehlenswert ist eine Zweitbesichtigung mit einem Handwerker.
• Die rechtliche Konformität, z. B. Baugenehmigungen, frühere Bauanzeigen und städtebauliche Genehmigungen.
• Eventuelle Dienstbarkeiten, wie Wege-, Sicht- oder Leitungsrechte.
• Der Bebauungsplan (PLU) und kommunale Projekte, die Lebensqualität oder Immobilienwert beeinflussen könnten.

Diese Prüfungen ersetzen nicht die Arbeit des Notars, tragen jedoch zur Absicherung des Kaufs bei.

4. Ein Kaufangebot abgeben

Haben Sie die passende Immobilie gefunden? Dann können Sie ein schriftliches Kaufangebot abgeben, das Folgendes enthält:

• Den angebotenen Preis, entweder zum ausgeschriebenen Preis oder leicht darunter. In Frankreich sind Preisnachlässe von 8–10 % oder mehr möglich, insbesondere bei Mängeln oder schlechter Energieeffizienz.
• Die Gültigkeitsdauer des Angebots, in der Regel ein bis zwei Wochen, damit der Verkäufer reagieren oder ein Gegenangebot machen kann.

Wird das Angebot akzeptiert, folgt die Unterzeichnung des Vorvertrags (compromis oder promesse de vente).

5. Den Vorvertrag unterzeichnen

Der compromis ist ein verbindlicher Vorvertrag, der beide Parteien bis zum endgültigen Kauf bindet. Er kann privat oder beim Notar unterzeichnet werden.

Das Dokument muss enthalten:

• Kontaktdaten von Käufer und Verkäufer.
• Adresse, Herkunft und detaillierte Beschreibung der Immobilie, ggf. mit Plänen, sowie Hinweise auf Hypotheken oder Dienstbarkeiten und Informationen zur Eigentümergemeinschaft.
• Das Datum der Verfügbarkeit.
• Die Höhe der Maklergebühren und wer sie trägt (Verkäufer oder Käufer).
• Die Gültigkeitsdauer der Vereinbarung.
• Die Anzahlung, meist 5–10 % des Kaufpreises.
• Aufschiebende Bedingungen (insbesondere Kreditzusage).
• Das Widerrufsrecht, 10 Tage für den Käufer. Ein Rücktritt außerhalb dieses Zeitraums oder ohne Bezug zu den Bedingungen führt zum Verlust der Anzahlung und ggf. zur Zahlung von Maklergebühren sowie einer Entschädigung von ca. 10 % des Kaufpreises.

Zwischen dem Vorvertrag und der endgültigen Urkunde vergehen in der Regel 2–3 Monate.

Die Anwesenheit eines Notars ist in dieser Phase nicht zwingend, jedoch dringend zu empfehlen, um alle rechtlichen Klauseln sicherzustellen.

6. Die Finanzierung sichern und notarielle Prüfungen durchführen

Nach Unterzeichnung des Vorvertrags reicht der Käufer den Finanzierungsantrag bei seiner Bank oder einem Vermittler ein. Da die Kreditwürdigkeit meist schon vorab geprüft wird (siehe Schritt 1), handelt es sich vor allem um Formalitäten.

In Frankreich verlangen Banken in der Regel eine Eigenleistung von 10–20 % des Kaufpreises, setzen eine maximale Verschuldungsquote von 35 % und gewähren Kredite über höchstens 25 Jahre. Zudem ist eine Kreditversicherung verpflichtend.

Der Kreditantrag muss enthalten:

• Gehaltsabrechnungen.
• Letzte Steuerbescheide.
• Nachweise über Ersparnisse.
• Kontoauszüge.
• Das Kaufversprechen.

Parallel dazu prüft der Notar:

• Eigentumstitel.
• Bestehende Hypotheken.
• Dienstbarkeiten.
• Vorkaufsrechte der Gemeinde.

Diese Prüfungen sichern die Rechtmäßigkeit der Transaktion.

7. Die notarielle Urkunde unterzeichnen und die Schlüssel erhalten

Der letzte Schritt erfolgt beim Notar.

• Der Käufer zahlt den Restbetrag und die Gebühren: Notarkosten sowie anteilig die Grundsteuer für die verbleibenden Monate.
• Die notarielle Urkunde wird vom Notar verlesen und von beiden Parteien unterzeichnet.
• Das Eigentum geht über, die Schlüssel werden übergeben.
• Zeit, den Champagner zu öffnen!

Anschließend übernimmt der Notar die Grundbuch-Eintragung, welche den Kauf offiziell macht.

8. FAQ – Immobilienkauf in Frankreich, die wichtigsten Fakten

Ein Immobilienkauf in Frankreich erfordert 2025 Organisation und Präzision. Von der Budgetplanung bis zur finalen Unterzeichnung – jeder Schritt ist entscheidend für einen sicheren Erwerb.
 

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