Haus in Frankreich kaufen: der komplette Leitfaden für ausländische Käufer im Jahr 2025

Ein Haus in Frankreich zu kaufen, während man im Ausland lebt, ist ein Traum vieler Europäer. Angenehmes Klima, kultureller Reichtum, Gastronomie, Sicherheit und architektonisches Erbe: Frankreich verkörpert eine einzigartige Lebensart, die sowohl authentisch als auch modern ist.

Gute Nachrichten: Für ausländische Käufer gibt eskeine Einschränkungenbeim Immobilienerwerb. Um ein solches Projekt aus der Ferne zu realisieren, sollten Sie jedoch die Abläufe, Finanzierungsmöglichkeiten und attraktivsten Regionen genau kennen.

Wenn Sie den französischen Immobilienmarkt gerade erst kennenlernen, beginnen Sie am besten mit den wichtigsten Etappen des Kaufprozesses. In diesem Leitfaden erfahren Sie anschließend, wie der Kauf aus dem Ausland abläuft, welche rechtlichen, steuerlichen und banktechnischen Besonderheiten gelten und wo sich Investitionen besonders lohnen.
 

1. Warum ein Haus in Frankreich kaufen?

• Ein stabiler Markt und eine außergewöhnliche Lebensqualität

Frankreich zieht seit jeher ausländische Immobilienkäufer an. Zwischen 2024 und 2025 machten ausländische Käufer fast 2 % der Transaktionen auf dem Zweitmarkt aus. Besonders vertreten waren Belgier, Briten, Amerikaner, Niederländer, Deutsche und Chinesen.

Rechtssicherheit, kulturelles Erbe, abwechslungsreiches Klima und Gastronomie machen Frankreich zu einem der begehrtesten Länder Europas für Immobilieninvestitionen.

Von der Côte d’Azur bis in die Bretagne bietet jede Region ihren eigenen Lebensstil mit pittoresken Dörfern, unberührter Natur, regionaler Küche und einer reichen Geschichte. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigt sich der französische Immobilienmarkt stabil – besonders an der Küste und auf dem Land.
 

• Eine Investition, die Genuss und langfristige Werte vereint

Ein Haus in Frankreich zu kaufen bedeutet, persönliche Freude mit einer langfristigen Anlage zu verbinden – sei es als Ferienhaus, Zweitwohnsitz für den Ruhestand oder als Mietobjekt. Frankreich bietet eine hohe Lebensqualität und einen langfristig stabilen Immobilienmarkt.

2. Rechtliche Schritte, die Sie vor dem Kauf kennen sollten

• Die Schlüsselrolle des Notars

In Frankreich muss jede Immobilientransaktion über einenNotar (notaire) abgewickelt werden. Der Notar bestätigt die rechtliche Gültigkeit des Verkaufs und verwahrt die Gelder sicher. Er kann außerdem zweisprachige Verträge für Nichtansässige erstellen und steuerliche Hinweise geben.
 

• Kauf aus der Ferne mittels Vollmacht

Dank digitaler Verfahren ist es heute möglich, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen, ohne persönlich vor Ort zu sein. Elektronische Signaturen und notarielle Vollmachten ermöglichen eine vollständige Remote-Abwicklung. Mit einer Vollmacht können Sie eine vertrauenswürdige Person – beispielsweise eine spezialisierte Agentur – beauftragen, in Ihrem Namen zu handeln.
 

• Dokumente und Übersetzungen

Verwaltungsdokumente (Reisepass, Einkommensnachweise, Personenstandsurkunden) müssen von einem vereidigten Übersetzer übersetzt werden. Der Notar kann außerdem Geburts- oder Heiratsurkunden für die vollständige Aktenführung verlangen.

3. Finanzierung des Immobilienkaufs aus dem Ausland

• Kredite für Nichtansässige

Französische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, verlangen jedoch oft eine höhere Eigenkapitalquote (zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises). Die Zinssätze bleiben attraktiv und lagen im zweiten Halbjahr 2025 im Durchschnitt bei 3,35 % über 20 Jahre. Die Kreditlaufzeiten entsprechen meist denen französischer Käufer (15–20 Jahre).

Ein überzeugendes Dossier ist entscheidend: stabile Einkünfte oder in Frankreich erzielte Einnahmen, Wohnsitznachweise, Kontoauszüge und eine klare steuerliche Situation.
 

• Weitere Finanzierungsmöglichkeiten

Der Hypothekarkredit ermöglicht Käufern, die bereits Immobilien besitzen (in Frankreich oder im Ausland), ein Darlehen durch Verpfändung des Eigentums zu erhalten.

Der Kauf mit Eigenkapital ist die einfachste Lösung, besonders bei Summen unter 150.000 €.

Eine Finanzierung über ausländische Banken ist ebenfalls möglich: Einige europäische Institute bieten Kredite für Immobilienkäufe in Frankreich an.

Wechselkursmanagement wird Käufern außerhalb der Eurozone empfohlen, um Währungsschwankungen zu minimieren und die Umrechnung zu optimieren. Ein französisches Bankkonto erleichtert zudem Überweisungen und reduziert Gebühren.

4. Internationale Besteuerung und Doppelbesteuerungsabkommen

• Die französische Immobilienbesteuerung für Nichtansässige verstehen

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich bringt steuerliche Verpflichtungen mit sich, auch für Nichtansässige. Grundsätzlich erfolgt die Besteuerung in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Mieteinnahmen aus Frankreich (möbliert oder unmöbliert) unterliegen daher der französischen Einkommensteuer mit einem Mindeststeuersatz von 20 % sowie den Sozialabgaben von 17,2 %.

Nichtansässige müssen ihre Einkünfte über das Formular Nr. 2042 erklären und können von vereinfachten Regimen wie dem micro-foncier oder der Realsbesteuerung profitieren. Ausgaben (Zinsen, Renovierungen, Steuern) sind häufig absetzbar.
 

• Bilaterale Steuerabkommen

Frankreich hat mit über hundert Ländern – darunter dem Vereinigten Königreich, der Schweiz, Belgien, Portugal, Italien, den USA und Kanada – Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen.

Diese Vereinbarungen regeln, welches Land Immobilienerträge besteuern darf, und stellen sicher, dass dieselben Einkünfte nicht doppelt besteuert werden. In den meisten Fällen werden Mieteinnahmen aus Frankreich ausschließlich in Frankreich besteuert, mit einem entsprechenden Steuerkredit im Wohnsitzland.
 

• Vermögenssteuer (IFI) und Erbschaftssteuer

Nichtansässige unterliegen der französischen Immobilienvermögenssteuer (IFI), wenn der Nettoimmobilienwert in Frankreich über 1,3 Millionen Euro liegt.

Bei Erbschaften bestimmen internationale Abkommen, welches Land zuständig ist, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
 

• Beratung im Voraus

Vor dem Kauf ist es ratsam, einen Notar oder internationalen Steuerberater zu konsultieren. Diese Experten können die passende Kaufstruktur (Privatperson, SCI, ausländische Gesellschaft), steuerliche Optimierungsmöglichkeiten und mögliche Erbschaftsstrategien aufzeigen.

5. Die attraktivsten Regionen Frankreichs

Von der Côte d’Azur bis zur bretonischen Küste: Frankreich bietet eine beeindruckende Vielfalt an Landschaften und Lebensstilen, die den Immobilienmarkt besonders attraktiv machen.
 

• Côte d’Azur und Provence: der Charme des Südens

Diese Regionen gehören zu den begehrtesten Immobilienmärkten Frankreichs. Sonniges Klima, außergewöhnliche Naturkulissen und ein mediterraner Lebensstil ziehen seit Jahrzehnten internationale Käufer an.

Die angebotenen Immobilien reichen von modernen Villen mit Pool über Meerblickwohnungen in hochwertigen Residenzen bis hin zu restaurierten Bastiden und Provenzialischen Landhäusern.

Wichtige Städte und Regionen: Nizza, Cannes, Antibes, Saint-Tropez, Sainte-Maxime, Aix-en-Provence, Luberon (Gordes, Bonnieux) und Cassis.
 

• Südwesten und Dordogne: ländliche Authentizität

Mit ihren sanften Hügeln, mittelalterlichen Dörfern und ihrer berühmten Gastronomie zieht die Region – insbesondere Dordogne, Lot, Gers und Tarn-et-Garonne – Käufer an, die Ruhe und Natur suchen. Die im Vergleich zum Südosten niedrigeren Preise machen die Region besonders attraktiv für britische, niederländische und belgische Käufer.

Wichtige Städte und Regionen: Sarlat-la-Canéda, Bergerac, Périgueux, Cahors, Montcuq, Rocamadour, Auch und Montauban.
 

• Bretagne und Normandie: Charme und Erreichbarkeit

Diese Regionen sind geprägt von wilder Küste, starkem kulturellen Charakter und guter Erreichbarkeit aus Nordeuropa. Die Nähe zu Paris, ein günstiger Lebenshaltungskostenindex und geschützte Küstenlandschaften machen sie zu gefragten Orten für Zweitwohnsitze.

Wichtige Städte und Regionen: Saint-Malo, Dinard, Vannes, Quiberon und Perros-Guirec in der Bretagne; Deauville, Honfleur, Cabourg, Granville und Barfleur in der Normandie.
 

• Korsika und Atlantikküste: Natur und Rentabilität

Korsika und die Atlantikküste bieten eine außergewöhnliche Lebensqualität zwischen unberührten Stränden, charaktervollen Dörfern und abwechslungsreichen Landschaften. Der starke Tourismus macht diese Regionen ideal für Mietinvestitionen.

Wichtige Städte und Regionen: Porto-Vecchio, Bonifacio, Ajaccio, Calvi und L’Île-Rousse auf Korsika; Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Anglet, La Rochelle, Île de Ré, Île d’Oléron, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie an der Atlantikküste.
 

Haus in Frankreich kaufen

6. Vermietung und Verwaltung der Immobilie aus dem Ausland

• Die Zweitwohnung rentabel machen

Die zeitweise Vermietung der Immobilie kann einen Teil der laufenden Kosten decken. Mieteinnahmen werden in Frankreich besteuert, doch es existieren vorteilhafte Regelungen wie der Status LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
 

• Fernverwaltung der Immobilie

Lokale Agenturen übernehmen die komplette Verwaltung: Gästebetreuung, Instandhaltung, administrative Aufgaben und Steuererklärungen. Über Mer et Demeures können Sie direkt spezialisierte Agenturen kontaktieren.

7. FAQ – Häufig gestellte Fragen vor dem Kauf einer Immobilie in Frankreich

Eine Immobilie in Frankreich zu kaufen, während man im Ausland lebt, bedeutet, in Lebensqualität und langfristige Werte zu investieren.

Von der Provence bis in die Bretagne bietet Frankreich eine außergewöhnliche Vielfalt, die es ermöglicht, die ideale Immobilie zu finden – ob Ferienhaus, Ruhestandsprojekt oder Mietinvestition.

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