Comprar una casa en las Baleares: la guía completa para invertir en España

Playas idílicas, clima suave, estilo de vida lujoso… Para muchos, las Islas Baleares representan el sueño mediterráneo.

Ibiza, Formentera, Mallorca o Menorca: estas islas constituyen un destino ideal para quienes desean comprar una casa en España, ya sea como segunda residencia o como inversión de alquiler.

Aquí encontrará las zonas más demandadas de la región y las oportunidades de inversión, los precios del mercado inmobiliario local, la información clave para los compradores extranjeros… Todo lo que necesita saber para evitar trampas y realizar una buena inversión.
 

1. Las zonas más demandadas en Baleares

A la hora de comprar en España, y concretamente en las Baleares, algunas zonas destacan.

En Mallorca, la capital Palma ofrece un estilo de vida urbano chic, un rico patrimonio cultural, numerosos servicios y un aeropuerto internacional. La capital es muy demandada, especialmente las propiedades con terraza y vistas al mar. Localidades costeras como Calvià, Port d’Andratx, Portals Nous, Sóller, Pollença y Santa Ponça atraen a los compradores de inmuebles de alta gama, villas o apartamentos de lujo.

Casas y apartamentos en Mallorca
 

En Ibiza, municipios muy turísticos como Eivissa (la ciudad de Ibiza), Santa Eulalia y San José responden a las exigencias de los inversores en busca de lujo y movida. La costa y las pequeñas calas atraen más bien a quienes desean adquirir propiedades exclusivas en un entorno tranquilo, sin renunciar a la calidad de los servicios.

Casas y apartamentos en Ibiza
 

En la isla de Menorca, Mahón y Ciutadella permanecen más preservadas y ofrecen un buen equilibrio entre tranquilidad, autenticidad y precio por metro cuadrado. Estas localidades más familiares se encuentran entre las más buscadas.

Casas y apartamentos en Menorca
 

Formentera presenta un mercado muy limitado. La escasez de viviendas explica sus precios elevados. Els Pujols, el centro turístico de la isla, es muy codiciado para la inversión en alquiler y ofrece una animada oferta de apartamentos y casas cerca de la playa. Las casas tradicionales en primera línea de La Savina, las villas de lujo de Migjorn y del Cap de Barbaria también son muy apreciadas.

Casas y apartamentos en Formentera

2. Los precios actuales del mercado inmobiliario

• Precio medio por metro cuadrado

Según el Registro de la Propiedad de España (www.registradores.org), en Baleares el precio medio de venta declarado fue de 3.696 €/m² en el primer trimestre de 2025. Los profesionales del sector, por su parte, constatan un precio medio de oferta de unos 5.200 €/m² en la misma región en el verano de 2025.

En un año (T1-2024 a T1-2025), el precio medio por metro cuadrado en la comunidad autónoma balear aumentó un +10,3% (www.registradores.org).

El precio medio de una casa de 100 m² en Baleares pasó de unos 260.000 € en 2015 a 490.000 € en 2025, y en las localidades de prestigio puede superar ampliamente los 900.000 €.
 

• Grandes diferencias según la ubicación y el tipo de vivienda

Las ciudades más turísticas y buscadas para la compra de vivienda son también las más caras. En Mallorca, el precio medio por metro cuadrado es de 9.500 € en Andratx, 7.600 € en Calvià, 5.500 € en Palma de Mallorca y 5.800 € en Santanyí. En Ibiza, hay que contar con unos 8.000 €/m² en Sant Josep de sa Talaia, 8.900 € en Santa Eulària des Riu o 8.400 €/m² en Sant Joan de Labritja. En Formentera, el precio medio de la vivienda es de 9.200 €/m².

En las zonas más rurales y menos turísticas de Menorca y Mallorca, la vivienda es más asequible. Se prevén unos 3.700 €/m² en Ciutadella de Menorca, 4.200 €/m² en Es Mercadal y 3.200 €/m² en Mahón. En Mallorca, las localidades más baratas son San Juan (unos 2.200 €/m²), Manacor (3.100 €/m²) y Petra (2.300 €/m²).

3. ¿Es rentable invertir en Baleares?

Como en todas partes, es preferible conocer el mercado inmobiliario local para realizar una inversión rentable, ya sea patrimonial o de alquiler.
 

• ¿Qué tipo de vivienda elegir?

Las villas de prestigio, a menudo con piscina, vistas al mar y jardines exuberantes, tienen un coste de compra muy alto pero pueden generar fuertes plusvalías y alquileres elevados en temporada turística.

Los apartamentos en el centro de Palma, Ibiza o en localidades muy turísticas son muy atractivos para la inversión en alquiler vacacional y muestran buenas tasas de ocupación durante todo el año.

Las fincas y otras propiedades rurales para reformar permiten comprar una vivienda a un precio razonable, con el encanto de lo antiguo y del campo. Si los costes de reforma están bien calculados, además de obtener la casa de sus sueños, podrá conseguir una bonita plusvalía en la reventa.
 

• Rentabilidad del alquiler

La fuerte demanda turística en Baleares asegura buenas tasas de ocupación en los alquileres vacacionales, lo que puede incrementar la rentabilidad anual. En promedio, la rentabilidad de un alquiler vacacional oscila entre el 6% y el 8%, a veces más en zonas muy turísticas o para propiedades de alta gama. La rentabilidad de un alquiler de larga duración varía entre el 3% y el 5%.

Muy turística, Ibiza muestra una excelente rentabilidad bruta alrededor del 7–8%, al igual que Formentera, que goza de una imagen más exclusiva y preservada. Mallorca ofrece una rentabilidad que oscila entre el 5% y el 6% y Menorca, más discreta, permite obtener un rendimiento bruto del 5–6%.

Los costes de mantenimiento, los impuestos y la estacionalidad (alta vs baja temporada) deben integrarse en el cálculo.
 

• Plusvalía potencial

Los precios por metro cuadrado en Baleares no han dejado de aumentar desde 2014. Hoy superan ampliamente los observados antes de la crisis inmobiliaria de 2007, con un incremento registrado del +84% (fuente: INE – Instituto Nacional de Estadística).

La tendencia no parece revertirse, especialmente en los sectores más codiciados por los inversores extranjeros. Por lo tanto, es muy probable obtener una buena plusvalía en la venta de su vivienda, especialmente si ha sido reformada o comprada en una zona con gran potencial.

Tenga en cuenta, sin embargo, que como en muchos países, la plusvalía está gravada. En España, está sujeta al tipo fijo del 19% para los no residentes (IRNR). Para los residentes (IRPF), la tasa es progresiva y puede alcanzar el 30% para inmuebles superiores a 300.000 €. A esto se suma la Plusvalía Municipal, un impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno.

4. Comprar como extranjero: lo que hay que saber

Los extranjeros pueden comprar una casa en España libremente. Solo es necesario obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Para conocer todos los trámites y pasos a seguir, consulte nuestra guía de compra de vivienda en España.
 

• Reglamentos y restricciones

Antes de comprar una casa o apartamento, verifique la situación urbanística de la propiedad, los permisos, los títulos de propiedad y que no esté en una zona protegida sujeta a restricciones específicas.

Atención a la normativa sobre licencias de alquiler turístico. El número de licencias otorgadas por isla está estrictamente limitado. En algunas localidades de Baleares no se concederán nuevas licencias de vivienda turística al menos hasta 2026. Las viviendas que ya disponen de una licencia pueden seguir utilizándola, pero esta está vinculada al propietario y no es transferible en caso de venta.

El alquiler vacacional también está condicionado por la nueva Ley de Propiedad Horizontal. En los edificios en régimen de copropiedad, la actividad de alquiler turístico requiere el voto (y la autorización) de la asamblea de propietarios.

Existen además obligaciones ligadas a la actividad turística: la cédula de habitabilidad, el equipamiento mínimo requerido o la exhibición del número de licencia.
 

• Fiscalidad y costes adicionales

Además del precio de venta, hay que prever los impuestos de transmisión, los honorarios notariales, el coste de posibles obras y mantenimiento, los impuestos locales (como el IBI) y, según el caso, los gastos de gestión de alquiler, los gastos de comunidad y los impuestos sobre plusvalías.

Si la propiedad está destinada al alquiler (vacacional), existen también obligaciones fiscales específicas, como la declaración de ingresos de alquiler y los costes de adquisición de la licencia turística.

Por último, en ausencia de un convenio bilateral entre su país de residencia y España, puede estar sujeto a doble imposición. Según el acuerdo, el propietario puede beneficiarse de créditos fiscales o exenciones. La mayoría de los países de la Unión Europea, así como Estados Unidos, Canadá, Suiza y Reino Unido, han firmado un convenio bilateral con España.
 

• Consejos prácticos antes de comprar una casa en España

Para invertir en el extranjero siempre es recomendable acudir a una agencia inmobiliaria experta en el mercado local que le oriente sobre las diferencias de precios entre municipios y las normativas locales.

También puede contactar con un abogado especializado que le acompañará en todos los trámites.

Es imprescindible realizar las verificaciones necesarias. El notario revisará todos los documentos relativos a la propiedad (registro, cumplimiento de normas…). Consulte también nuestro artículo “Comprar una casa en España: la lista de documentos necesarios” para más información.

Comprar una casa en Baleares significa combinar la calidad de vida mediterránea con una inversión segura: ya busque una villa con vistas al mar, una finca auténtica o un apartamento en Palma, el archipiélago ofrece oportunidades únicas para quienes desean comprar en España e invertir con tranquilidad.
 

Descubra ahora la vivienda que le corresponde entre los anuncios inmobiliarios en Baleares de Mer et Demeures:

También le pueden interesar:

Convertirse en propietario en España, todo lo que hay que saber
Comprar una casa en España: la lista de documentos necesarios
¿Dónde comprar una casa de vacaciones en España? Las 5 islas más bonitas
Las Islas Baleares, el sueño a orillas del mar