Acheter un bien immobilier en France : les étapes clés en 2025

En France, acheter un bien immobilier implique de respecter un cadre juridique et financier précis. Chaque achat immobilier suit un parcours balisé : l’étude du budget, la recherche d’une maison ou d’un appartement à vendre, l’offre d’achat, la signature du compromis de vente… 

Découvrez comment franchir chaque étape en toute sérénité afin que l’achat d’un bien immobilier devienne une expérience fluide et enthousiasmante.
 

1. Définir son projet immobilier et son budget 
2. Rechercher le bien immobilier idéal
3. Vérifications d’usage avant l’offre d’achat
4. Faire une offre d’achat
5. Signer le compromis ou la promesse de vente
6. Obtenir son financement et passer les vérifications notariales
7. Signer l’acte authentique et recevoir les clés
8. FAQ : Acheter un bien immobilier en France, le guide en bref
 

1. Définir son projet immobilier et son budget

La première étape de tout achat immobilier consiste à établir son projet. 

Définissez la localisation en fonction de votre projet, le type de bien que vous recherchez (maison, appartement, neuf ou ancien), sa surface et si vous acceptez la présence de travaux. L’achat d’une maison à rénover permet de faire baisser le prix d’achat du bien. Acheter un bien immobilier neuf permet d’obtenir des frais de notaire réduits.

Le calcul du budget global est une étape décisive. Ce dernier doit tenir compte :

• Du prix d’achat.
• Des frais d’agence qui représentent en moyenne 4 à 8 % du prix du bien. 
• Desfrais de notaire qui comprennent la taxe de publicité foncière (TPF), les frais de dossier et la rémunération du notaire varient généralement entre 7 et 8 % dans l’ancien, 2 et 3 % pour du Neuf. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent augmenter la TPF de 4.5 à 5%, ce qui peut alourdir les frais de notaires pour l’acquéreur. 
• Des frais bancaires comme les assurances de prêt et les taux de crédit qui oscillent autour de 3 % en 2025 pour un crédit de 10 à 25 ans. Consultez votre banque ou un courtier pour obtenir une estimation précise de votre capacité d'emprunt et du coût total du crédit. 
• Des frais annexes tels que des charges de copropriété ou l’enveloppe travaux.

Définir précisément son budget permet de cibler plus efficacement les annonces et d’éviter les déconvenues.

2. Rechercher le bien immobilier idéal

Une fois le budget arrêté, la recherche active pour acheter un bien immobilier adapté à vos critères peut commencer. 

Il existe plusieurs moyens de trouver la maison ou l’appartement de vos rêves : 

• Consulter les sites d’annonces spécialisés comme www.meretdemeures.com.
• Faire appel à des agences locales ou à un chasseur immobilier pour vous aider dans votre recherche, gagner du temps et de l’énergie.
• Visiter plusieurs biens pour comparer leur état général et leur environnement, leur prix…
• Faire une contre-visite pour être sûr de votre choix.

Maisons et appartements à vendre en France

3. Vérifications d’usage avant l’offre d’achat

Avant de s’engager et d’acheter un bien immobilier, un acquéreur doit réaliser plusieurs vérifications pratiques :

• Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites) pour éviter les mauvaises surprises.
• La superficie du bien pour calculer le prix de vente au m² et le comparer aux transactions qui ont eu lieu dans le même secteur géographique. Vous pouvez trouver ces informations sur le site explore.data.gouv.fr.
• L’environnement du bien et notamment la proximité des commerces, des transports, des écoles, les nuisances sonores, l’exposition au soleil ou à l’air marin…
• Les charges et frais annexes dont le montant des charges de copropriété, les provisions pour travaux votés par la copropriété, les impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation (en cas d’achat d’une résidence secondaire).
• L’état du logement comme l’état de la toiture, de la plomberie, du chauffage et de l’électricité. Une estimation des coûts de rénovation permet d’ajuster l’offre. N’hésitez pas à faire une contre-visite du bien accompagné d’un artisan ou d’un professionnel de la rénovation pour estimer le montant des travaux.
• La conformité administrative qui comprend le permis de construire, les déclarations de travaux antérieures, les autorisations d’urbanisme.
• Les servitudes éventuelles de passage, de vue, de canalisation.
• Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les projets urbains de la mairie qui pourraient impacter votre qualité de vie et la valeur du bien.

Ces contrôles ne remplacent pas l’expertise du notaire, mais ils permettent de sécuriser l’achat immobilier avant la rédaction de l’offre.

4. Faire une offre d’achat

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Vous pouvez rédiger une offre d’achat, de préférence par écrit, en indiquant :

• Le prix d’achat au prix affiché ou légèrement inférieur. En France, il est possible de négocier une baisse du prix de vente de 8 à 10 % voire plus pour un bien qui présente des défauts ou un mauvais DPE.
• Le délai de validité de l’offre de une à deux semaine, pour laisser le temps au vendeurde prendre une décision, de répondre et éventuellement de faire une contre-offre

Si votre offre est acceptée, elle conduit à la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.

5. Signer le compromis ou la promesse de vente

Le compromis est un avant-contrat obligatoire qui engage les deux parties avant la finalisation de l’achat immobilier. Il peut s’agir d’un acte sous signature privée ou d’un acte signé devant notaire. 

Dans tous les cas, le document doit contenir les informations suivantes :

• Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur.
• L’adresse du bien, son origine, un descriptif détaillé (voire des plans), la mention de l’existence d’une hypothèque ou d’une servitude, les informations relatives à la copropriété.
• La date de disponibilité du bien.
• Le montant des honoraires d’agence et la partie qui en assume la charge (vendeur ou acquéreur).
• La durée de validité de la promesse.
• Le dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix.
• Les clauses suspensives (notamment l’obtention du prêt).
• Le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. En cas de rétractation hors délais ou sans lien avec les clauses suspensives, l’acquéreur perd son dépôt de garantie et peut être contraint de payer les frais d’agence liés à la transaction et un dédommagement d’environ 10% du prix de vente.

En général, il faut compter entre 2 et 3 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente chez le notaire.

La présence du notaire n’est pas obligatoire à cette étape de votre achat immobilier, mais elle est recommandée pour s’assurer que le document comprend toutes les clauses nécessaires pour finaliser la vente. 

6. Obtenir son financement et passer les vérifications notariales

Une fois le compromis signé, l’acheteur remet son dossier de financement à sa banque ou à un courtier. Comme la capacité d’emprunt a généralement été validée dès le départ (voir étape 1), cette étape s’apparente surtout à une formalité administrative.

En France, la plupart des banques demandent un apport personnel de 10 à 20 % du prix total de vente (sauf exception), fixent un taux d’endettement maximum de 35 % et accordent le prêt pour une durée maximale de 25 ans. L’assurance emprunteur est aussi exigée sur l’ensemble du prêt.

Votre dossier de demande de prêts doit contenir :

• Les bulletins de salaire.
• Les derniers avis d’imposition. 
• Les justificatifs d’épargne.
• Les relevés de compte.
• La promesse d’achat.

De son côté, le notaire réalise toutes les vérifications juridiques sur le bien dont :

• Les titres de propriété.
• La présence d’hypothèques.
• Les servitudes.
• L’existence d’un droit de préemption municipal.

Ces contrôles garantissent la sécurité de la transaction.

7. Signer l’acte authentique et recevoir les clés

Enfin, pour acheter un bien immobilier en France, la dernière étape se déroule chez le notaire.

• L’acheteur règle le solde du prix et les frais : frais de notaires et par convention, la taxe foncière, calculée au prorata des mois restants à la date de signature de l’acte.
• L’acte authentique est lu par le notaire et signé par les parties.
• La propriété est transférée et les clés sont remises.
• Vous pouvez sabrer le champagne !

Le notaire procède ensuite à la publicité foncière - il enregistre l’acte après du service de publicité foncière- ce qui officialise l’achat.

8. FAQ – Acheter un bien immobilier en France, le guide en bref

Acheter un bien immobilier en France en 2025 demande rigueur et organisation. De la définition du budget à la signature finale, chaque étape est indispensable pour sécuriser son achat.
 

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