Acheter une maison en France : le guide complet pour les acheteurs étrangers en 2025

Acheter une maison en France quand on réside à l’étranger est un rêve partagé par de nombreux Européens. Climat agréable, richesse culturelle, gastronomie, sécurité et patrimoine : la France incarne un art de vivre unique, à la fois authentique et moderne.

Bonne nouvelle : il n’existe pas de restrictions à l’achat immobilier par des étrangers. Mais pour concrétiser ce projet à distance, mieux vaut bien connaître les démarches, les différents types de financements et les régions les plus attractives pour investir.

Si vous appréhendez tout juste le marché immobilier français, vous pouvez d’abord vous familiariser avec les étapes clés du processus d’achat immobilier en France. Puis découvrez ici comment acheter depuis l’étranger, quelles sont les spécificités légales, bancaires et fiscales, et où investir pour allier plaisir et sécurité.
 

1. Pourquoi choisir d’acheter une maison en France ?

• Un marché stable et une qualité de vie inégalée

La France séduit depuis toujours les investisseurs étrangers. Entre 2024 et 2025, les acquéreurs étrangers représentaient près de 2% des transactions dans l’immobilier ancien. Parmi eux, arrivaient en tête les Belges, les Britanniques, les Américains, les Néerlandais, les Allemands et les Chinois.

Sécurité juridique, patrimoine culturel, climat varié et gastronomie en font l’un des pays les plus recherchés pour investir en Europe.

De la Côte d’Azur à la Bretagne, chaque région offre un cadre de vie unique : villages pittoresques, nature préservée, gastronomie régionale et richesse historique. Malgré un contexte économique contrasté, le marché immobilier français reste solide, notamment sur le littoral et à la campagne.
 

• Un investissement qui allie plaisir et patrimoine

Acheter une maison en France, c’est conjuguer plaisir personnel et placement durable, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’une résidence secondaire pour la retraite ou d’un bien acquis pour réaliser un investissement locatif. La France garantit un cadre de vie attractif et un marché immobilier stable à long terme.

2. Les démarches légales à connaître avant d’acheter une maison en France

• Le rôle clé du notaire

En France, toute transaction immobilière passe obligatoirement par un notaire. Ce professionnel certifie la validité juridique de la vente et sécurise les fonds. Il peut également rédiger les actes en version bilingue pour les non-résidents et vous conseiller sur la fiscalité française.
 

• Acheter à distance grâce à la procuration

Grâce à la digitalisation des procédures, il est désormais possible d’acheter un bien immobilier en France sans se déplacer. La signature électronique et la procuration notariée permettent de finaliser un achat à distance. Avec une procuration notariée, vous pouvez mandater une personne de confiance sur place, par exemple une agence spécialisée, pour agir en votre nom.
 

• Documents et traductions

Les documents administratifs (passeport, justificatifs de revenus, actes civils) doivent être traduits par un traducteur assermenté. Le notaire peut demander un certificat de naissance ou de mariage pour constituer le dossier d’achat complet.

3. Financer son achat depuis l’étranger

• Les prêts pour non-résidents

Les banques françaises acceptent de financer les non-résidents, souvent avec un apport personnel plus élevé (20 à 30 % du prix du bien). Les taux restent attractifs, avec une moyenne affichée à 3.35% sur 20 ans au deuxième semestre 2025, et les durées de prêt sont similaires à celles des résidents français (15 à 20 ans).

Un dossier solide est indispensable : revenus stables ou domiciliés en France, preuves de résidence, relevés bancaires et situation fiscale claire.
 

• Autres options de financement

Le prêt hypothécaire permet à un étranger déjà propriétaire en France (et parfois à l’étranger) de contracter un prêt en mettant son bien en garantie.

L’achat comptant intégralement en fonds propres est idéal pour simplifier les démarches, surtout pour un achat inférieur à 150 000 €.

Le crédit via une banque étrangère. Certaines institutions européennes et banques locales peuvent financer un achat immobilier en France.

La gestion du change est conseillée pour les acheteurs hors zone euro. Elle permet de sécuriser et d’optimiser la conversion de sa monnaie d’origine en euros et d’éviter de subir les variations de taux. L’ouverture d’un compte français facilite les transferts et évite les frais de conversion.

4. Fiscalité internationale et conventions fiscales

• Comprendre la fiscalité immobilière française pour les non-résidents

Acheter un bien en France entraîne certaines obligations fiscales, même pour les acquéreurs non-résidents. En principe, l’imposition se fait dans le pays où se situe le bien immobilier. Ainsi, les revenus tirés d’une location en France (meublée ou non) sont soumis à l’impôt sur le revenu français avec un taux minimum de 20% et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Les non-résidents déclarent leurs revenus via le formulaire n°2042, et peuvent bénéficier de régimes simplifiés comme le micro-foncier ou le régime réel. Les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes) peuvent souvent être déduites.
 

• Les conventions fiscales bilatérales

Pour éviter la double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec plus d’une centaine de pays dont le Royaume-Uni, la Suisse, la Belgique, le Portugal, l’Italie, les États-Unis, le Canada…
Ces accords précisent quel pays taxe les revenus immobiliers et garantissent que le même revenu ne sera pas imposé deux fois. En pratique, la plupart du temps, les revenus fonciers d’un bien situé en France sont imposables uniquement en France, avec un crédit d’impôt compensatoire dans le pays de résidence.
 

• IFI et droits de succession

Les non-résidents sont également concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès que la valeur nette du patrimoine immobilier détenu en France dépasse 1,3 million d’euros.
En matière de succession, les conventions internationales définissent le pays compétent, évitant ainsi une double taxation pour les héritiers.
 

• Anticiper avec un professionnel

Avant d’acheter une maison en France, il est vivement conseillé de consulter un notaire ou un fiscaliste international. Ils peuvent déterminer la meilleure structure d’achat (en nom propre, en SCI, ou via une société étrangère), optimiser la fiscalité et anticiper la transmission du bien.

5. Les régions françaises les plus attractives

De la Côte d’Azur aux côtes bretonnes, la diversité des paysages et des styles de vie fait de la France l’un des marchés les plus attractifs pour un achat immobilier.
 

• Côte d’Azur et Provence : le charme du Sud

La Côte d’Azur et la Provence figurent parmi les régions les plus convoitées du marché immobilier français. Leur popularité repose sur un climat ensoleillé, un cadre naturel exceptionnel et un véritable art de vivre mêlant mer, villages perchés, vignobles et culture méditerranéenne. Ces territoires séduisent depuis longtemps une clientèle internationale.

On y trouve une grande diversité de propriétés : villas contemporaines avec piscine, appartements vue mer dans des résidences de standing, bastides et mas provençaux restaurés avec soin.

Villes et zones clés : Nice, Cannes, Antibes, Saint-Tropez, Sainte-Maxime, Aix-en-Provence, le Luberon (Gordes, Bonnieux) ou encore Cassis.
 

• Sud-Ouest et Dordogne : l’authenticité rurale

Avec ses paysages vallonnés, ses villages médiévaux et sa gastronomie réputée, le Sud-Ouest — notamment la Dordogne, le Lot, le Gers ou le Tarn-et-Garonne — attire les acquéreurs en quête d'espace et de calme. Les prix plus accessibles que dans le Sud-Est en font un territoire particulièrement apprécié des acheteurs étrangers, notamment Britanniques, Néerlandais et Belges.

Le marché y propose des maisons en pierre, des fermes rénovées, des propriétés viticoles ou de grandes demeures familiales avec terrain. Un environnement idéal pour une résidence secondaire ou un projet de vie plus rural.

Villes et zones clés : Sarlat-la-Canéda, Bergerac, Périgueux, Cahors, Montcuq, Rocamadour, Auch et Montauban.
 

• Bretagne et Normandie : charme et accessibilité

Sauvages, authentiques et dotées d’une identité forte, la Bretagne et la Normandie plaisent autant pour leur patrimoine maritime que pour leur accessibilité depuis le nord de l’Europe. La proximité avec Paris, un coût de la vie raisonnable et un littoral préservé en font des régions très attractives pour une résidence secondaire ou un pied-à-terre à l’année.

Les acquéreurs étrangers (Britanniques, Allemands et Belges) apprécient entre autres les longères rénovées, les maisons en granit ou à colombages, ainsi que les appartements situés près des ports ou des plages.

Villes et zones clés : Saint-Malo, Dinard, Vannes, Quiberon et Perros-Guirec pour la Bretagne ; Deauville, Honfleur, Cabourg, Granville, Barfleur en Normandie.
 

• Corse et Atlantique : entre nature et rentabilité

La Corse et les régions du littoral atlantique offrent un cadre de vie rare, entre plages sauvages, villages de caractère et paysages naturels variés. Ces régions bénéficient d’une forte fréquentation touristique ce qui en fait un choix stratégique pour un investissement locatif

Les acheteurs y recherchent des villas contemporaines, des maisons vue mer, des maisons basques traditionnelles, des villas familiales proches des plages ou encore des appartements premium dans les stations balnéaires les plus recherchées.

Villes et zones clés : Porto-Vecchio, Bonifacio, Ajaccio, Calvi et L’Île-Rousse en Corse ; Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Anglet, La Rochelle, Île de Ré, Île d’Oléron, Les Sables-d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie sur la Côte Atlantique.
 

Acheter une maison en France

6. Louer et gérer sa propriété depuis l’étranger

• Rentabiliser sa résidence secondaire

Louer sa maison quelques semaines par an est un excellent moyen de couvrir une partie des charges. Les revenus locatifs sont imposables en France, mais des régimes avantageux existent, comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
 

• Gestion locative à distance

Des agences locales prennent en charge la gestion complète : accueil des locataires, entretien, suivi administratif et déclarations fiscales. Sur Mer et Demeures, vous pouvez directement contacter des agences expertes de votre région.

7. FAQ – Les questions fréquentes avant d’acheter une maison en France

Acheter un bien en France quand on vit à l’étranger, c’est investir dans une qualité de vie autant que dans la pierre. De la Provence à la Bretagne, la diversité du territoire permet de trouver le bien idéal, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un projet de retraite ou d’un investissement locatif.

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