Comprare casa in Grecia: agevolazioni fiscali e incentivi da conoscere

Desiderate comprare casa in Grecia? Scoprite le agevolazioni fiscali, gli incentivi al trasferimento e le opportunità da conoscere prima di avviare il vostro progetto.

Con le sue isole, i borghi tradizionali e migliaia di chilometri di costa, la Grecia attira da tempo chi è alla ricerca di una casa al sole. Al di là delle località turistiche più note, tuttavia, il Paese punta oggi a rilanciare alcuni territori interessati dall’invecchiamento e dalla diminuzione della popolazione.

La Grecia non ha adottato il modello delle case a 1 euro reso popolare da alcuni comuni italiani. Esistono però diverse misure che possono rappresentare interessanti opportunità per chi desidera comprare casa in Grecia e trasferirvisi stabilmente: incentivi al trasferimento fino a 10.000 €, riduzioni dell’imposta immobiliare greca e agevolazioni specifiche nei piccoli centri. Ecco cosa occorre sapere prima di acquistare una casa in Grecia.

1. Comprare una seconda casa in Grecia: le opportunità da conoscere
2. Incentivi per trasferirsi in Grecia: fino a 10.000 € in alcuni comuni
3. Trasferirsi in Grecia: Golden Visa e fiscalità per i nuovi residenti
4. Comprare casa in un borgo greco: quali vantaggi fiscali?
5. Dove comprare una casa economica in Grecia?
FAQ – Fiscalità, Golden Visa e procedure da conoscere

1. Comprare una seconda casa in Grecia: le opportunità da conoscere

In Grecia non esiste un contributo destinato specificamente a finanziare l’acquisto di una seconda casa da parte di uno straniero. Alcune agevolazioni fiscali possono tuttavia contribuire a ridurre i costi legati all’acquisto o al possesso di un immobile.

È il caso, ad esempio, della riduzione dell’ENFIA, l’imposta immobiliare annuale greca. Un’abitazione adeguatamente assicurata contro le calamità naturali può beneficiare di una riduzione dell’ENFIA fino al 20% se il valore fiscale dell’immobile non supera 500.000 €. Oltre questa soglia, lo sconto è del 10%.

Anche alcuni immobili di nuova costruzione possono beneficiare della sospensione dell’IVA qualora il promotore abbia aderito a questo regime. In tal caso, al posto dell’IVA del 24% si applica l’imposta sul trasferimento immobiliare del 3%. La misura è attualmente prorogata fino al 31 dicembre 2026.

2. Incentivi per trasferirsi in Grecia: fino a 10.000 € in alcuni comuni

Se desiderate trasferirvi stabilmente in Grecia, verificate se avete diritto all’incentivo economico per il trasferimento. Nell’ambito della propria politica di contrasto al declino demografico, il Paese prevede un contributo fino a 10.000 € per le famiglie che stabiliscono la propria residenza in determinati comuni.

L’iniziativa è stata avviata inizialmente nell’Evros, nella Macedonia Orientale e Tracia, in particolare nei comuni di Soufli, Didymoteicho e Orestiada. Nel gennaio 2026 il governo ha annunciato l’estensione del programma a sei nuove unità regionali: Kastoria e Florina, nella Macedonia Occidentale; Serres, Kilkis e Pella, nella Macedonia Centrale; e Drama, nella Macedonia Orientale e Tracia.

Non si tratta tuttavia di un incentivo destinato direttamente all’acquisto di immobili. Il contributo mira soprattutto a favorire l’insediamento permanente di nuovi abitanti. Può comunque rappresentare un’opportunità interessante per i proprietari che stanno valutando di trasformare una seconda casa nella propria abitazione principale.

Il programma di trasferimento è stato progressivamente ampliato per agevolare l’arrivo di nuovi residenti, compresi quelli provenienti da altri Paesi europei.

Case in vendita in Macedonia Centrale

3. Vivere in Grecia: Golden Visa e fiscalità per i nuovi residenti

Per gli stranieri che desiderano vivere in Grecia, diversi strumenti rendono il progetto più interessante.

I cittadini di Paesi extra UE possono richiedere il Golden Visa greco, un permesso di soggiorno rinnovabile della durata di cinque anni, concesso a determinate condizioni di investimento immobiliare. Il Golden Visa non comporta automaticamente l’acquisizione dello status di residente fiscale in Grecia.

Il Paese prevede inoltre diversi regimi fiscali agevolati per chi trasferisce la propria residenza fiscale in Grecia. I pensionati che percepiscono una pensione estera possono, a determinate condizioni, beneficiare di una tassazione del 7% sui redditi di fonte estera per 15 anni. Esiste inoltre un regime specifico per i contribuenti con grandi patrimoni che scelgono la Grecia come Paese di residenza ed effettuano un investimento significativo sul territorio.

La Grecia ha inoltre stipulato con numerosi Paesi convenzioni fiscali volte a evitare la doppia imposizione sui redditi, compresi quelli derivanti dagli immobili e le plusvalenze immobiliari.

Queste agevolazioni si rivolgono quindi a profili differenti: il Golden Visa facilita il soggiorno degli acquirenti extra UE, mentre i regimi fiscali agevolati sono destinati alle persone che diventano residenti fiscali in Grecia.

4. Comprare casa in un borgo greco: quali vantaggi fiscali?

Acquistare una casa in un piccolo borgo greco può consentire di accedere a un’ulteriore agevolazione: la riduzione dell’ENFIA, l’imposta immobiliare greca.

Alcune abitazioni principali situate in località con una popolazione fino a 1.500 abitanti, o fino a 1.700 abitanti in determinate zone di confine, beneficiano di una riduzione fissa del 50% dell’ENFIA. A partire dal 2027, gli immobili che rispettano i requisiti saranno completamente esenti dall’imposta immobiliare.

L’agevolazione è riservata ai residenti fiscali in Grecia la cui abitazione principale si trova in una località ammessa al programma e il cui valore non supera 400.000 €. Gli immobili utilizzati esclusivamente come seconda casa sono esclusi dal beneficio.

Queste misure mirano a rafforzare l’attrattività di alcuni piccoli borghi greci vicino al mare, spesso meno soggetti alla pressione del mercato immobiliare rispetto alle destinazioni turistiche più conosciute.

5. Dove comprare una casa economica in Grecia?

I comuni attualmente interessati dall’incentivo al trasferimento di 10.000 € non coincidono necessariamente con le località balneari più richieste dagli acquirenti internazionali. La riduzione dell’ENFIA prevista nei piccoli centri interessa invece un territorio molto più ampio e riguarda numerosi borghi in tutta la Grecia.

Il Peloponneso è una destinazione interessante per chi desidera comprare casa vicino al mare senza necessariamente scegliere un’isola. Tra piccoli porti, villaggi tradizionali, uliveti e lunghi tratti di costa mediterranea, la regione offre ancora immobili a prezzi più accessibili rispetto ad alcune delle mete turistiche più frequentate.

Case e appartamenti economici nel Peloponneso

Anche le Isole Ionie e Creta offrono interessanti possibilità nei piccoli comuni lontani dalle località turistiche più affollate, talvolta a pochi chilometri dalla costa. Le case tradizionali e gli immobili da ristrutturare possono offrire buone opportunità di valorizzazione.

Case e appartamenti economici nelle Isole Ionie Case e appartamenti economici a Creta

La Macedonia Centrale rappresenta un’altra alternativa interessante, in particolare in Pieria e in alcuni comuni della Calcidica. Diversi villaggi con meno di 1.500 abitanti si trovano vicino alla costa, mentre i prezzi degli immobili rimangono generalmente più contenuti rispetto alle isole greche più turistiche.

Case e appartamenti economici in Macedonia Centrale

FAQ – Fiscalità, Golden Visa e procedure da conoscere

Esistono case a 1 euro in Grecia?

No. In Grecia non esiste un programma di case a 1 euro paragonabile a quelli introdotti da alcuni comuni italiani. Le autorità pubbliche privilegiano invece gli incentivi al trasferimento nei territori colpiti dal declino demografico e le agevolazioni fiscali collegate a determinate tipologie di immobili.

È possibile beneficiare di vantaggi fiscali senza diventare residenti fiscali in Grecia?

Sì. Alcune agevolazioni sono legate all’immobile e non al luogo di residenza fiscale del proprietario. È il caso della riduzione dell’ENFIA concessa alle abitazioni assicurate contro terremoti, incendi e alluvioni. Altre misure, come la riduzione dell’ENFIA nei piccoli borghi o l’incentivo al trasferimento, richiedono invece che l’immobile diventi la residenza principale.

Chi possiede una seconda casa può beneficiare di una riduzione dell’ENFIA?

Sì. Il proprietario di una seconda casa adeguatamente assicurata contro i principali rischi naturali può ottenere una riduzione del 20% dell’ENFIA quando il valore fiscale dell’immobile non supera 500.000 €, e del 10% oltre tale soglia, per un intero anno di copertura assicurativa. Se la polizza copre un periodo inferiore a un anno, la riduzione viene calcolata proporzionalmente, a condizione che l’abitazione sia assicurata per almeno tre mesi.

Comprare casa in Grecia permette di ottenere il Golden Visa?

Per i cittadini di Paesi extra UE, determinati investimenti immobiliari possono consentire di ottenere il Golden Visa, un permesso di soggiorno rinnovabile. Le soglie di investimento variano in base alla localizzazione e alla tipologia dell’immobile. I cittadini dell’Unione europea, invece, non hanno bisogno del Golden Visa per risiedere in Grecia.

Quali costi bisogna prevedere per comprare una casa in Grecia?

L’acquirente deve versare un’imposta sul trasferimento immobiliare pari al 3% del valore imponibile del bene, a cui si aggiunge un contributo destinato agli enti locali. Occorre inoltre considerare i costi notarili e di registrazione e, a seconda del progetto, le commissioni dell’agenzia immobiliare e gli onorari di avvocati o ingegneri.

Serve un codice fiscale greco per acquistare un immobile?

Sì. Un acquirente straniero, residente o meno in Grecia, deve ottenere un codice fiscale greco (AFM) prima dell’acquisto. Il numero è necessario anche per gli adempimenti fiscali legati alla compravendita e, una volta diventati proprietari, per dichiarare l’immobile e versare l’ENFIA.

La Grecia offre numerose opportunità per realizzare un progetto immobiliare al sole. Scoprite le case e gli appartamenti in vendita in Grecia su Mer et Demeures:

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